By- og Planudvalget - 20-09-2017

Sagsbeskrivelse:

Godkendt.

Fredericia Kommune må ikke øge sin rummelighed til boligformål i kommuneplanen i forbindelse med den igangværende kommuneplanrevision, da rummeligheden er tilstrækkelig til den forventede boligudvikling de næste 12 år.

Da kommuneplanrevisionen indebærer, at der indarbejdes nye boligområder i den endelige Kommuneplan 2017-2029, skal Fredericia Kommune - forud for endelig vedtagelse af kommuneplanen - udpege de arealer i gældende Kommuneplan 2013-2025, som kommunen vil afstå. Dette sker som led i en forhandling med Erhvervsstyrelsen om nye arealudlæg til boligformål.

Det er allerede politisk afklaret, at de rammeområder, der skal reduceres eller helt udtages, er rammeområderne V.B.12 Boligområde, Himmerigshuse, og N.B.5 Boligområde ved Ryeshøj. By- og Planudvalget skal tage stilling til den forventede kommende reduktion af og afgrænsning af disse to rammeområder med henblik på en høring af de berørte lodsejere og en efterfølgende indstilling til byrådet i forbindelse med den endelige vedtagelse af Kommuneplan 2017-2029.

Sagsbeskrivelse:

Den 6. marts 2017 vedtog Fredericia Byråd ”Forslag til Kommuneplan 2017-2029 for Trekantområdet og Fredericia Kommune”. Kommuneplanforslaget har efterfølgende været i offentlig høring i perioden fra 11. april til 6. juni 2017.

I kommuneplanforslaget er der udlagt 10 nye arealer til byudvikling, jf. nedenstående tabel. De nye rammeområder udgør tilsammen ca. 81 ha.

Fredericia Kommune har tilstrækkelig med rummelighed til den forventede boligudvikling i den kommende 12 årige planperiode. Der er derfor arbejdet med en omfordeling af arealerne, således at rummeligheden ikke øges.

I kommuneplanforslaget er der udpeget to rammeområder i den gældende Kommuneplan 2013-2025, som helt eller delvist vil blive afstået, hvis nogle af de nye arealudlæg vil blive accepteret af Erhvervsstyrelsen. Det således allerede politisk afklaret, at den nødvendige reduktion skal ske inden for disse to rammeområder. Der er tale om følgende to rammeområder på i alt ca. 141 ha.

Da Erhvervsstyrelen har gjort indsigelse mod nogle af de nye rammeområder i kommuneplanforslaget, skal de udtages af den nye kommuneplan i forbindelse med den endelige vedtagelse af denne. Det gælder følgende tre rammeområder, der samlet udgør ca. 46 ha:

• E.B.17 Boligområde ved Mølleskovvej (veto pga. landskabsinteresser)
• E.B.21 Boligområde ved Mølleskovvej og Røde Banke (veto pga. landskabsinteresser)
• E.B.18 Boligområde ved Sønderskov, mellem Røjborgvej og Argentinervej (veto pga. landskabsinteresser og beliggenhed i kystnærhedszonen)

Erhvervsstyrelsen har ligeledes gjort indsigelse mod et nyt rammeområde i Herslev, H.B.11, der udgør 6,8 ha. Indsigelsen går på, at dette rammeområde skal reduceres, således at området ikke længere er omfattet af landskabsinteresser og kirkeomgivelser. Det er aftalt med Miljøstyrelsen, at 1,1 ha af arealet udtages af rammeområdet (et område, der udlagt til økologisk forbindelse). Stiftet har fremsendt en justeret afgrænsning, hvor rammeområdet nord for den gamle skole er udtaget. Det justerede rammeområde H.B.11 er således reduceret til ca. 2,2 ha.

Det samlede areal af de nye områder, som Fredericia Kommune har fået accept af Erhvervsstyrelsen til at medtage i den endelige Kommuneplan 2017-2029, udgør således ca. 31 ha.

Forudsætningen er, at der udtages et tilsvarende areal af de eksisterende rammer. Det er i overensstemmelse med den politiske beslutning herom aftalt med Erhvervsstyrelsen, at reduktionen sker i de nuværende rammeområder V.B.12 og N.B.5.

Da V.B.12 og N.B.5 udgør ca. 141 ha, skal det afklares hvilke arealer der skal udtages i forbindelse med den endelige vedtagelse af Kommuneplan 2017-2029. De arealer, der udgår af Kommuneplan 2017-2029, bør – medmindre særlige forhold tilsiger andet - udpeges som perspektivområder for derved at signalere, at arealerne påtænkes fastholdt som fremtidige byudviklingsområder på længere sigt.

Teknik & Miljø anbefaler, at hele den ubebyggede del af rammeområdet N.B.5 bortfalder, hvilket svarer til 11,7 ha, jf. bilag 1. Arealet foreslås udpeget til perspektivområde.

N.B.5 er beliggende op ad forsvarets areal ved Hyby Fælled. Forsvarets areal er udpeget som en virksomhed med særlig beliggenhedskrav, og hele N.B.5 er omfattet af bufferzonen til denne udpegning. En stor del af N.B.5 er desuden omfattet af støjkonsekvenszoner fra skydebaner og øvelsesplads, hvilket i praksis vil vanskeliggøre en støjfølsom anvendelse som fx boliger.

De resterende 19 ha skal findes i rammeområdet V.B.12. Her anbefaler Teknik & Miljø, at trekanten mellem Vejle Landevej, Skærbækvej og Gl. Ribevej bortfalder, hvilket svarer til 5,7 ha. Det resterende areal foreslås udtaget i den vestlige del af V.B.12 langs Vejle Landevej, jf. bilag 1.  

I reduktionen af V.B.12 er der taget højde for en række forskellige forhold, herunder planlægningsprincippet om, at byudvikling skal ske ”inde fra og ud”, samt vejstøj og udpegning til skovrejsning i kommuneplanen.

Planlægningsprincippet ”inde fra og ud” betyder, at arealer i rammeområdets vestlige del er i fokus.

Trekanten er omkranset af Vejle Landevej, Skærbækvej og Gl. Ribevej og er dermed berørt af vejstøj. Trekanten er desuden udlagt som skovrejsningsområde og kan fremover fungere som forbindelsesled mellem de eksisterende skov- og naturområder og de eventuelle nye skovrejsningsområder vest for Vejle Landevej. Af den grund anbefales dette område ikke udpeget som perspektivområde.

Det resterende areal er udpeget langs Vejle Landevej. Rammeafgræsningen er minimum trukket 100 m væk fra vejen, således at det ikke skulle blive nødvendigt at etablere støjvolde i forbindelse med en eventuel fremtidig boligudvikling i området. Derudover er et tilstødende areal blevet fjernet, således at arealet samlet set udgør lidt over 13 ha. Arealet foreslås udpeget til perspektivområde.

Teknik & Miljø vurderer, at de arealer i rammeområderne V.B.12 og N.B.5, der anbefales udtaget af kommuneplanrammerne i forbindelse med endelig vedtagelse af Kommuneplan 2017-2029, er de områder, som bedst kan undværes på nuværende tidspunkt i forhold til kommunens boligudbygningsstrategi. Som indikation af, at områderne på sigt har en værdi som fremtidige byudviklingsområder, foreslås store dele af de udtagne arealer udpeget som perspektivområder i den endelige Kommuneplan 2017-2029.

De foreslåede justeringer i de nugældende rammeområder V.B.12 og N.B.5 kan først foretages, når der er gennemført en supplerende høring af de berørte lodsejere. Teknik & Miljø anbefaler derfor, at en sådan høring igangsættes, og at høringsperioden bliver på 14 dage.

På baggrund bl.a. af den supplerende høring tages der endelig stilling til afgrænsningen af de to rammeområder i forbindelse med den endelige vedtagelse af Kommuneplan 2017-2029

Godkendt som indstillet.

Byrådet vedtog i maj 2017 at sende forslag til lokalplan 346, Boliger ved Martine Christoffersens Vej, i offentlig høring. Planforslaget har været i høring i perioden 16. maj til 20. juli 2017. Der er ved høringsfristens udløb indkommet én bemærkning til planforslaget. Den er fra en privatperson, der ønsker at købe en helt bestemt placeret grund i området, men ikke med den størrelse, som lige præcis den pågældende grund forventes at få med de ændringer af udstykningen, der er sigtet med den nye lokalplan.

Teknik & Miljø indstiller, at lokalplanen vedtages endeligt uden ændringer.

Sagsfremstilling

I forbindelse med salget af kommunale byggegrunde opleves en stigende efterspørgsel på større boliggrunde. Dette gælder også i området ved Martine Christoffersens Vej i den vestlige del af Fredericia.

For at imødekomme denne efterspørgsel er denne lokalplan udarbejdet med henblik på at muliggøre en mere fleksibel udstykning, herunder grunde større end 700 m2. Lokalplanen erstatter lokalplan 309, som foreskriver en grundstørrelse på ca. 400 m2 med præcist fastlagte byggefelter.

Lokalplanens indhold

Sigtet med udarbejdelsen af lokalplan 346 er at skabe mulighed for en større variation af grundstørrelser. Der er stadig mulighed for at udstykke mindre grunde, men samtidig også mulighed for at udstykke større grunde end den nugældende lokalplan.

Med den nye Lokalplan 346 forventes området at kunne udstykkes i 23 grunde. Lokalplanen fastlægger bestemmelser om placering af bebyggelse på grundene i en afstand af 2,5 m fra skel. Dog bliver der fortsat mulighed for opførelse af garager/carporte/skure i naboskel.

Herudover fastlægger lokalplanen bestemmelser om:

• Bebyggelsesprocent: 30.
• Etageantal: 1 etage, uden udnyttet tagetage.
• Højde: Max. 5,5 m.
• Parkering: 2 parkeringspladser på hver grund.

Lokalplanområdet kommer til at omfatte jordstykkerne/matrikelnumrene: 43q, 43ch, 43ci, 43ck, 43 cl, 43cm, 43cn, 43co, 43cp, 43ay, 43dd, 43aæ, 43dc, 43ba, 43db, 43bf, 43cæ, 43be, 43cø, 43bc, 43da, 43cz, 43cy, 43cx, 43cv, 43cu, 43ct, 43cs, 43cr, 43cq, 43ø, Fredericia Kobbeljorder. Af disse er 7 grunde bebygget med hver én bolig.

Afgrænsning af lokalplanområdet fremgår af lokalplanforslagets kortbilag 1.

Ophævelse af Lokalplan 309

Ved den endelig vedtagelse ophæver den nye lokalplan den hidtil gældende lokalplan 309, Et boligområde ved Martine Christoffersens Vej.

Den indkomne bemærkning til lokalplanforslaget

Der er ved høringsfristens udløb indkommet én bemærkning til planforslaget. Den er fra en privatperson, der ønsker at købe en helt bestemt placeret grund i området, men ikke så stor, som lige præcis den pågældende grund forventes at få med de ændringer af udstykningen, der er sigtet med den nye lokalplan.

Teknik & Miljø vurderer, at der med den nye lokalplan – som tilsigtet - skabes et plangrundlag, som fremadrettet, og bedre end det nugældende plangrundlag, sikrer den fremtidige anvendelse af området som åben–lav bebyggelse ved at muliggøre færre, men større grunde uden præcist fastlagte byggefelter.

Den ønskede anvendelse er forsat i overensstemmelse med kommuneplanen.

Den privatperson, der har udtrykt et ønske om at kunne købe en eksakt placeret grund, men med en mindre størrelse, end den forventeligt får, har mulighed for at købe en grund med den ønskede mindre størrelse et andet sted inden for lokalplanområdet.

Anbefales.

Der er modtaget en ansøgning fra ejeren af Prinsenshus – Købmagergade 21 - om igangsætning af en ny lokalplan for adressen. Ansøger ønsker mulighed for at opføre 54 étværelses lejligheder og 6 toværelses lejligheder svarende til en bebyggelsesprocent på 204. Dette kræver en større tilbygning og en lokalplanpligtig ekstra etage. Parkeringsbehovet ønskes løst gennem en p-kælder med 35 parkeringspladser, hvor kommuneplanen forudsætter 60. Et byggeprojekt forventes tidligst igangsat i 2019.

Sagsfremstilling

Ansøger ønsker med en ny lokalplan at opnå mulighed for at tilbygge og ombygge den eksisterende bygning, således at antallet af boliger vil stige fra de nuværende 18 étværelseslejligheder, 6 toværelseslejligheder og EA Værktøjs butik, til 54 étværelseslejligheder på omkring 30 m² stykket og 6 toværelseslejligheder. Bebyggelsesprocenten vil blive på 204. Bygningen ønskes renoveret og efterisoleret. Bygningen ønskes tilført en ekstra etage samt gjort større ind mod gården, hvor de nuværende udbygninger til EA-værktøj nedrives for at give plads til udvidelsen af boligblokken og dertil hørende opholdsareal.

Dette resulterer i en forøgelse på 764 m² af bygningens etagemeter til i alt 2578 m².

Parkeringen til boligerne ønskes af ansøger løst med en ombygning af eksisterende kælder til en p-kælder med 35 parkeringspladser. Dette er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen samt gældende lokalplan nr. 32, der stiller krav om 1 p-plads pr. bolig, det vil sige 60 p-pladser.

Ansøger vurderer, at der er en stor efterspørgsel på små funktionelle nye lejligheder, og at målgruppen, og dem som sandsynligvis flytter ind, vil være unge mennesker, studerende, lærlinge samt pensionister, der gerne vil bo i en helt ny lille lejlighed.

Angående parkeringsbehovet vurderer ansøger, at 20-40 % af beboerne i étværelseslejlighederne vil have bil, og at de planlagte 35 p-pladser vil være tilstrækkeligt. Ansøger henviser til, at man i andre byer har en reduceret parkeringsnorm for lignende type boliger.

Ansøgers notat kan læses i sin helhed i bilag 3.

Teknik & Miljø vurderer, at en forudsætning for, at der kan etableres en yderligere etage er, at der udarbejdes en ny lokalplan.

Projektet skal ses i sammenhæng med den igangværende indsats, hvor bygningsfornyelsesmidler bruges til at nedbringe antallet af små utidssvarende boliger i midtbyen.

Da byggeriet har mange lejligheder på forholdsvis lidt plads, har Teknik & Miljø med ansøger drøftet muligheden for at nedbringe antallet af 1-værelses lejligheder for i stedet at lave færre, men større lejligheder. Færre lejligheder vil kunne modvirke indtrykket af en usædvanligt kompakt planløsning. Dette har ansøger afvist som en mulighed.

Parkeringskælderen, der af ansøger planlægges til 35 parkeringspladser, bliver af Vej & Park vurderet til maksimalt at kunne rumme 27 parkeringspladser, måske færre. Omdannelsen af kælder til parkeringskælder er ydermere afhængig af, at ansøger får tilladelse til at nedlægge det eksisterende beskyttelsesrum i kælderen. Hvis det ikke kan nedlægges, vurderes antallet af parkeringspladser at blive 20 eller færre. Afgørelsen af, om beskyttelsesrummet kan nedlægges, ligger ikke ved Fredericia Kommune, men ved TrekantBrand. Fredericia Kommune kan indsende en ansøgning om at få foretaget en ændring, hvilket vil blive vurderet af TrekantBrand.

Det vurderes, at studerende, der går på uddannelser i Fredericia eller er bosat i byen, ofte har egen bil, dog færre end én pr. bolig. Fredericias ungdomsuddannelser har tidligere ytret behov for udvidelse af parkeringsarealer pga. overbelægning. Det vurderes derfor ikke muligt at kunne imødekomme en parkeringsnorm, som ses i store studiebyer, hvor de studerende oftest ikke har bil. Samtidig er det svært præcist at forudse bilejerskabet for en målgruppe, der rummer studerende, unge, singler, par og pensionister.

Den nuværende lokalplan nr. 32 og kommuneplanrammens parkeringsnorm fastlægger 1 p-plads pr. bolig, det vil sige 60 p-pladser i alt.

Teknik & Miljø vurderer, at de ønskede 35 parkeringspladser, hvis antallet overhovedet er realiserbart, vil være for lidt, og at der derfor vil kunne opstå parkeringsproblemer i nærområdet.

På den anden side vurderer Teknik & Miljø, at der i det aktuelle projekt med meget små boliger og en målgruppe med et reduceret parkeringsbehov bør være mulighed for at konvertere en vis andel af parkeringspladserne til cykelparkeringspladser. Det vurderes, at ¼ af parkeringspladserne vil kunne erstattes af cykelparkering. I givet fald vil det aktuelle projekt have behov for 45 bilparkeringspladser og 15 cykelparkeringspladser. Yderligere reduktion i behovet for bilparkeringspladser vil kunne opnås ved en reduktion i antallet af boliger. 35 bilparkeringspladser vil efter denne model give mulighed for i alt 46 boliger.

På baggrund af ovenstående anbefaler Teknik & Miljø, at der gives afslag på at igangsætte en lokalplanlægning for et projekt med 54 étværelses og 6 toværelses boliger, men at dialog med ansøger om reduktion af antallet af boliger og dermed også parkeringsbehovet fortsættes.

Godkendt som indstillet.

Rådhuspladsen og forhallen – nye muligheder

Demokrati- og Borgerudvalget og By- og Planudvalget havde den 20. februar et fællesmøde om udvikling af rådhusets forhal samt Rådhuspladsen med fokus på, hvordan stederne i endnu højere grad end i dag kan blive byens rum og være bedre rammer for byliv.

Der er afsat et beløb på 0,5 mio. kr. i budgettet for 2017 til projektet.

I et notat vedhæftet sagen er der opsamling på de idéer og forslag, der kom frem på mødet den 20. februar.

Der er arbejdet videre med at belyse idéerne samt en kortlægning af funktioner og aktiviteter, der er på Rådhuspladsen og i forhallen i dag.

EASA (European Architect Students Assembly) har i ugerne 31/32 udført projekter for installationer til forhallen og Rådhuspladsen. Installationen på Rådhuspladsen kommer ned primo september. Installationen i forhallen tages ned, når der skal være andre aktiviteter.

I bilag vedhæftet sagen er en samlet beskrivelse af muligheder for events på Rådhuspladsen og i forhallen – både nye der er sat i gang - samt ideer fra workshoppen i februar, der er undersøgt nærmere.

Under punktet ”Vurdering” nedenfor er beskrevet de ændringer, der foreslås foretaget på Rådhuspladsen og i forhallen.

Rådhusplads

Rådhuspladsen er den af byens pladser, der sker mest på i form af events og aktiviteter. Shopping bruger pladsen til langt de fleste af deres events, og pladsen er også central ved større begivenheder som sommerrock, kulturnat mv. I 2016 var pladsen booket i alt 77 dage. Pladsen er anlagt med et minimum af inventar, så den er fleksibel for anvendelse til forskellige events og aktiviteter.

Vandet og bølgebænken er med til at understøtte et hverdagsliv på pladsen med ophold og leg.

Den faste scene ved muren ind mod byrådssalen bruges ikke - en transportabel scenevogn er nødvendig til optrædener. Den faste scene optager plads og gør Rådhuspladsen mindre fleksibel.

En zone på 5 m langs rådhusets facade skal friholdes af hensyn til adgang for brand og rednings køretøjer.

Der pågår arbejde i 4. maj komiteen for flytning af monumentet, der nu står ved banegården. Man ønsker at flytte det op på Rådhuspladsen så monumentet får en central placering i byen.

Forhallen

September 2017 flytter ekspeditionen af pas og kørekort op på biblioteket. Funktionen optager 2 pladser ved skranken ud af i alt 8, og herefter vil 6 pladser ved skranken være i brug. Arbejdspladserne bag skranken omdannes til stillerumskontorer.

Der vil fortsat være ca. 30.000 ekspeditioner om året i borgerservice. De ekspeditioner der fortsat bliver, betyder at der ved ny indretning skal være gode oversigtsforhold fra skranken pga. tryghed for dem der arbejder ved skranken.

Forhallen har tre ud/indgange der skal friholdes for inventar, udstillinger mv.

Rådhuspladsen – mere fleksibel og liv når der ikke er events:

-  Den faste scene på Rådhuspladsen foreslås fjernet, da den ikke bruges. Pladsen bliver mere fleksibel til brug for events, og der bliver bedre plads til de store arrangementer/koncerter. Belægningen retableres så den fremstår som en naturlig forlængelse af pladsens eksisterende belægning.

-  Kunst på muren ind mod Byrådssalen f.eks. som lyd og lys, der interagerer med forbigående på pladsen kan gøre pladsen mere levende, skabe stemning og tryghed i de mørke timer. Temaet kan f.eks. være en formidling af Fredericias identitet, demokrati eller lignende. Eksisterende beplantning på muren fjernes.

-  I 4. maj komiteen arbejdes der på at flytte mindesmærket fra området ved banegården op på Rådhuspladsen.

Forslag til forhallen – indbydende opholdsmiljø:

-  Der er en del inventar i forhallen, hvoraf noget ikke har en funktion til daglig. Der ryddes op i området ved trappen så den del af forhallen bliver mere åben og pokalskabene i vindfanget fjernes. En defekt infostander om aktiviteter på rådhuset fjernes, og informationer med plakater og foldere struktureres på en mere indbydende måde.

-  Der etableres uformelle opholdsmiljøer med møbler og lamper, der skaber grupper af indbydende opholdsmiljøer til erstatning for nogle af de runde borde og stole. Der opsættes planter, der kan bidrage til skabe en grøn og afslappet stemning. Fredericia Shopping og biblioteket vil fremover være opmærksom på, at forhallen kan bruges til udadvendte events (i det omfang det ikke forstyrrer øvrige funktioner).

-  Der opstilles en drikkevandsautomat.

Sagen blev drøftet.