Byrådet - 22-06-2015

Baggrund

Forslag til ”Lokalplan 331, FredericiaC, karré syd for Oldenborggade og nord for kanalen” blev vedtaget den 9. marts 2015 af Byrådet. Planforslaget har været i offentlig høring i 8 uger fra den 13. marts til den 9. maj 2015.

Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af kommuneplanen og udviklingsplanen for FredericiaC. Lokalplanen har til formål at muliggøre opførelse af byggeri i et byggefelt syd for Oldenborggade.

Lokalplanens indhold

Lokalplanen omfatter et område på ca. 2.000 m². Karréens anvendelse fastlægges til boligformål, erhvervsformål i virksomhedsklasse 1-2 samt til overdækket parkering. Taget af parkeringsanlægget skal etableres som et grønt opholdsareal. Karréen opføres med åbninger i facadebebyggelsen, der giver mulighed for gennemgang gennem karréens gårdrum.

Bygninger kan opføres i 2 til 6 etager, så der skabes en variation i karré-ens bygningshøjder. Der kan opføres maksimalt 5.800 m² etageareal i området. Af dem kan de 5.800 m² alle være til boligformål. En mindre del på maksimalt 600 m² kan være til erhverv. Der kan i givet fald opføres tilsvarende færre m² til boliger.

Vejadgangen til kælderparkeringen skal ske fra lokalgaden vest for karré-en.

Virksomheder - risiko

Sydøst for lokalplanområdet ligger Shells Havneterminal, som håndterer ind- og udskibning af olie- og gasprodukter og derfor er udpeget som en risikovirksomhed. Der er foretaget beregninger af den samfundsmæssige risiko, som dokumenterer, at de funktioner, bebyggelse og anlæg, som kommuneplantillæg nr. 7 og lokalplanforslaget giver mulighed for, kan overholde de acceptkriterier, som Miljøstyrelsen har fastsat.

Risikoforhold for lokalplanområdet er nærmere beskrevet i den miljørap-port, der ledsager lokalplanen.

Kommuneplanen

Lokalplanområdet ligger indenfor rammeområde B.BE.2 ”Blandet bolig og erhverv syd for Oldenborggade”.

Ændrede kommuneplanrammer

Kommuneplanens gældende rammer for lokalplanens område fastlægger, at der maksimalt kan opføres 5.700 m², fordelt med maksimalt 3.000 m² til boligformål og 2.700 m² til erhverv. Lokalplanforslagets bestemmelser er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for B.BE.2 i forhold til anvendelsen og bebyggelsesmuligheder i karré 6. For at opnå en anden og mere fleksibel anvendelsesfordeling, som be-skrevet ovenfor, er lokalplanforslaget ledsaget af et forslag til tillæg 7 til Kommuneplan 2013-2025.

Tilsvarende er der i forslaget til kommuneplantillægget fastlagt en anden og mere fleksibel anvendelsesfordeling for karré 7+8 omfattet af lokalplan 330. Kommuneplanens gældende rammer for karré 7+8 fastlægger, at der kan opføres maksimalt 7.900 m², fordelt med maksimalt 7.900 m² til boligformål og maksimalt 350 m² til erhverv. Der kan i givet fald opføres tilsvarende færre m² til boliger. I kommuneplantillæg 7 foreslås, at forde-lingen ændres således, at der maksimalt kan etableres 650 m² til erhverv og tilsvarende 300 m² færre til boliger.

En anden grund til at lave kommuneplantillæg 7 er, at ifølge de gældende rammer må etagehøjden i karré 6 ikke overstige 4 etager. I lokalplanfor-slaget foreslås bebyggelse i op til 6 etager. Kommuneplantillæg nr. 7 giver derfor mulighed for maksimalt 6 etager i karré 6 omfattet af lokalplan-forslag 331.

Miljørapport

Der er udarbejdet en miljørapport, der ledsager lokalplanen. Der er gennemført en miljøvurdering af bl.a. følgende parametre:

•  Støj

•  Risiko

•  Håndtering af eksisterende jordforurening

•  Luft, støv og lugt fra omgivende virksomheder

•  Klimatilpasning

•  Kystlandskab

•  Kulturarven, karréstrukturer, voldanlæg

•  Skyggepåvirkning af omgivelser

Sammenfattende miljøredegørelse

I forbindelse med Byrådets endelig vedtagelse af lokalplanen skal der efter lov om miljøvurdering af planer og programmer foreligge en sammenfattende redegørelse for, hvordan miljøhensyn er integreret i planen, hvordan miljørapporten og de udtalelser, der er indkommet i offentlighedsfasen, er taget i betragtning, hvorfor den vedtagne plan er valgt på baggrund af de rimelige alternativer, der også har været behandlet, samt hvorledes myndigheden vil overvåge de væsentlige miljøpåvirkninger af planen.

Den sammenfattende miljøredegørelse omhandler de samme emner som miljørapporten. Redegørelsen er vedlagt sagen som bilag og desuden

vedlagt den endelige lokalplan som bilag (” Sammenfattende

miljøredegørelse, lokalplan 336”). 

8 ugers høringsperiode

I høringsperioden er indkommet bemærkninger fra A/S Dansk Shell v. Jesper Schmidt-Hansen. Derudover har Teknik & Miljø været i løbende dialog med FredericiaC, bygherrens advokat Klavs Kaiser og Sahl Arkitekter. Endelig er der indkommet indsigelse fra KaiserDomino advokatfirma.

Den fulde ordlyd af høringssvarende samt Teknik & Miljøs bemærkninger til dem fremgår af bilaget ”Høringsnotat til lokalplan nr. 331”.

Bemærkninger fra A/S Dansk Shell v. Jesper Schmidt-Hansen

Dansk Shell bemærker at byudviklingen på FredericiaC skal planlægges på en sådan måde at der tages højde for de gener der vil være fra en Havneterminal. Endvidere bør byudviklingen i området gennemføres på en måde så Havneterminalen til stadighed har mulighed for at udvikle sig.

I forhold til risiko bemærkes at for at Shell kan bibeholde udviklingsmuligheder ud over den nuværende planlagte forøgelse af LPG udskibning, skal der i planlægningen af befolkningsantal og fordeling over området inden for planlægningszonen tages hensyn til, at der efterlades en rimelig buffer i forhold til Miljøstyrelsens acceptkriterium (F – N kurven for samfundsmæssig risiko).

I forhold til støj bemærker Shell, at der ikke er støjkrav til skibe i havn, hvilket betyder at skibene ikke har støjmålinger herfor. Det kan derfor ikke udelukkes, at der fra tid til anden anløber skibe, hvor støjen ligger væsentligt over niveauet på 107 dB(A) som er anvendt i VVM-redegørelsen fra 2012 med henvisning til at det er dette tal, der ligger til grund for beregningerne for skibsstøj i Miljøstyrelsens revurdering af Shells miljøgodkendelse. Shell foreslår, at der ikke tillades altaner og tagterrasser på steder, hvor de vejledende grænseværdier ikke overholdes.

Shells bemærker at der i deres miljøgodkendelse er vilkår om overholdelse af grænseværdierne for lugt samt at dette skal dokumenteres. Shell har netop fremsendt dokumentation til Miljøstyrelsen Odense, hvoraf det fremgår at grænseværdierne ikke kan overholdes, men at virksomheden kun har modtaget et meget begrænset antal klager.

Shell er indstillet på at redegøre for tiltag til afhjælpning af lugtgener, men vil henholde sig til proportionalitetsprincippet, og slutter at det ikke er givet at grænseværdierne vil kunne overholdes eller eftervises.

Møder med FredericiaC, bygherrens advokat og arkitekt.

Bygherren og Sahl Arkitekter ønsker at have mulighed for at justere på p-kælderens placering. I lokalplanen er der i § 8 nævnt, at der under opholdsarealet i gårdrummet må indrettes en p-kælder, men p-kælderens placering er ikke præciseret yderligere. Sahl Arkitekter har oplyst, at der ikke ændres på udkørslens placering.

Ifølge § 10.4 skal der for altaner og karnapper være en frihøjde på 4,2 meter mellem undersiden af altanen og terræn. Bygherren og Sahl Arkitekter ønsker at have mulighed for at have en mindre højde, hvor arealet under altanen er friholdt for motorkøretøjer. Derudover ønsker bygherren mulighed for at etablere 2 altaner i stueetagen mod syd ud over kanalpromenaden.

Sahl Arkitekter foreslår, at § 11.1 om grænseværdier for støj på opholdsarealer præciseres som følger: ”Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for trafik- og virksomhedsstøj skal overholdes på de primære, udendørs opholdsarealer til boliger eller anden følsom anvendelse. De primære udendørs opholdsarealer defineres som gårdrummet samt balkoner og altaner som vender ind imod gårdrummet”.

KaiserDomino advokatfirma v. Klavs Kaiser

Klavs Kaiser gør indsigelse mod, at lokalplanen ikke muliggør altaner ud over franske altaner i stueetagen ud mod kanalpromenaden. Han fremhæver, at der ikke er argumenter imod, eftersom der ikke skal køre lastbiler på promenaden, og at gangarealerne alligevel andre steder er indskrænket på grund af. bede, bænke og cykelstativer. Det vil betyde en stor værdiforringelse af lejlighederne, hvis der ikke også i stueetagen kan etableres altaner. Klavs Kaiser gør desuden indsigelse imod at der ikke kan etableres altaner på 1.sal i karréens vestside.

Klavs Kaiser fremhæver, at altanerne var vist i det oprindelige skitseprojekt, der var bilag til købskontrakten mellem FredericiaC og Boligselskabet Futura.

Teknik & Miljø vurderer, at lokalplanen muliggør opførelse af en arkitekto-nisk spændende bebyggelse med attraktive boliger, hvoraf nogle får udsigt ud over den netop etablerede kanal. Der bliver desuden mulighed for at indrette centralt beliggende lokaler til erhvervsformål.

Det, i forhold til den gældende kommuneplan, øgede antal etager er fast-sat ud fra et ønske om større variation i bygningshøjderne. Når en mindre del af bebyggelsen får 6 etager, vil en tilsvarende mindre del få højder på 2-3 etager. Den bebyggelse, som lokalplanen muliggør, viderefører den historiske bystrukturs nord-sydgående gader. Teknik & Miljø vurderer, at bebyggelsen ikke medfører en reel påvirkning af kysten, da lokalplanområdet ligger i forlængelse af den eksisterende bystruktur. Det vurderes heller ikke, at bebyggelsen vil ændre væsentligt på panoramakiggene fra voldanlægget.

 Vurdering af bemærkninger fra A/S Dansk Shell

Teknik & Miljø er enig i Dansk Shell bemærker om at byudviklingen på FredericiaC skal planlægges på en sådan måde at der tages højde for de gener der vil være fra en Havneterminal og i Shells synspunkt om at Havneterminalen til stadighed skal have mulighed for at udvikle sig.

Det har helt tilbage fra 2008, hvor byrådets indgik partnerskabsaftalen med Realdania By, været en forudsætning at udviklingen af den nye bydel skulle respektere de tilgrænsende erhvervsaktiviteter samt at aktiviteterne skulle kunne udvikle sig, herunder også Shell Havneterminal.

Denne tilgang ligger også til grund for de beregninger der er foretaget af den samfundsmæssige risiko som følge af at dele af FredericiaC er omfattet af planlægningszonen omkring Shell Havneterminal. Her indgår de gasmængder, der er planlagt ved Hejreprojektets realisering i beregningsforudsætningerne samtidig med at  det godtgøres, at det er muligt at gennemføre udviklingsplanen med så god margin til acceptkriteriet udmeldt af Miljøstyrelsen, at der fortsat er muligheder for at Shell Havneterminalen kan udvikle sig.

Det er Teknik & Miljø vurdering at forslaget om ikke at tillade altaner og tagterrasser indenfor det område hvor skibsstøjen overstiger de vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj i nattetimerne vil være en unødig rådighedsindskrænkning for kommende beboere i området.

For det første er skibsstøj ikke omfattet af grænseværdier og selv om grænseværdierne for virksomhedsstøj var gældende ville der kun være en overskridelse på op til 5 dB i aftentimerne på enkelte boliger og ingen overskridelser i dagtimerne når udviklingsplanen er fuld implementeret.

Altaner og tagterrasser vil blive suppleret med andre opholdsarealer, hvor de vejledende grænseværdier overholdes.

I Shells miljøgodkendelse af havneterminalen er der i vilkår E3 og I6 anført, at der indenfor 2 år fra meddelelse af miljøgodkendelsen skal gennemføres en kortlægning af problematikken omkring støj fra skibsanløb om natten herunder målinger af kildestyrke fra specifikke anlæg på skibene. Fredericia Kommune har anmodet Miljøstyrelsen om at sende kortlægningen og måleresultater samt Miljøstyrelsens vurdering heraf.

Teknik & Miljø har noteret sig Shells bemærkninger om lugt. Teknik & Miljø har en forventning om, at der ved ændringer på Shells anlæg eller ved revurderinger af miljøgodkendelsen sikres, at BAT er tilgodeset jfr. reglerne i bekendtgørelse om godkendelse af listevirksomheder. Dette skulle efter Teknik & Miljø opfattelse bl.a. sikre, at emissioner til luften herunder lugt minimeres eller søges minimeret.

I Shells miljøgodkendelse af havneterminalen er der stillet krav om kildestyrkemålinger og spredningsberegninger (vilkår D1). Ligeledes er der stillet krav om en redegørelse for mulige løsninger i forhold til overdækning af olieudskilleren (vilkår D2).

Teknik & Miljø har anmodet Miljøstyrelsen om at fremsende modtaget materiale jfr. de to vilkår samt Miljøstyrelsens tilhørende vurderinger/afgørelser.

Det er Teknik & Miljøs vurdering, at den proces der pågår om skibsstøj og lugt jf. vilkårene i Shells miljøgodkendelse er med til at sikre beboerne i bymidten og kommende beboere på FredericiaC acceptable forhold på disse områder. Det er endvidere Teknik & Miljøs vurdering, at vilkårene i Shells miljøgodkendelse samt beregninger af den samfundsmæssige risiko, der er foretaget for den samlede udviklingsplan for FredericiaC, efterlader Shell Havneterminal med acceptable driftsvilkår i dag og for en videre udvikling i fremtiden.

Det er Teknik & Miljøs samlede vurdering at vedtagelsen af lokalplan 331 kan ske uden ændringer af lokalplanens vedtægtsdel samtidig med at både Shell Havneterminal og kommende beboere indenfor lokalplanens område er sikret acceptable forhold.

Shells bemærkninger vil blive omtalt i den sammenfattende miljøredegørelse der indgår i lokalplanens redegørelsesdel.

Vurdering af bemærkninger fra FredericiaC, bygherrens advokat Klaus Kaiser og Sahl arkitekter

Teknik & Miljø er af den opfattelse at p-kælderen kan placeres under hele karréens og lokalplanens område og anbefaler derfor, at der i lokalplanens § 8.1 i linje 4 tilføjes: ”Parkeringskælderen må etableres i hele lokalplanens område dvs. både under opholdsarealet i gårdrummet og under byggefelterne.” Det er en forudsætning, at der ikke ændres på udkørslens placering.

Teknik og Miljø kan acceptere, at der kan etableres altaner med mindre frihøjde end 4,2 m over arealer, der friholdes for køretøjer. Teknik & Miljø anbefaler derfor, at § 10.4 præciseres som følger: ”For altaner og karnapper over færdselsarealer skal der være en frihøjde på 4,2 meter mellem undersiden af altanen og færdselsarealet. Ved arealer friholdt for motorkøretøjer dog kun min. 3 m.”

Det er Teknik & Miljøs vurdering, at et privat uderum i form af en fransk altaner i stueetagen vil være i harmoni med promenaden. Vi vurderer samtidigt, at store altaner i stueetageniveau, der stikker ud i det offentlige rum, ikke vil bidrage positivt til promenaden, men derimod vil være i vejen for det byliv, der skal udspille sig på promenaden. På gårdsiden vil etablering af en terrasse/altan derimod ikke karambolere med promenaden, og der vil her være en yderligere mulighed for et privat uderum i forbindelse med stuelejligheden.

Teknik & Miljøs kan derfor anbefale, at der etableres franske altaner samt tilbagetrukne/indeliggende altaner mod promenaden og terrasse/altan på gårdsiden i forbindelse med lejligheder, der ligger i stueetageniveau. Teknik & Miljø kan ikke anbefale, at der muliggøres altaner, der stikker ud fra facaden i stueetagen. Teknik & Miljø anbefaler på den baggrund, at der i § 10.1 tilføjes: ”samt tilbagetrukne/indeliggende altaner”.

Teknik & Miljø anbefaler forslaget til præcisering af § 11.1 om støj og opholdsarealer.

 Vurdering af indsigelse fra KaiserDomino advokatfirma v. Klavs Kaiser

En tilføjelse til § 10 om mulighed for udover franske altaner at etablere tilbagetrukne/indrykkede altaner i stueetagen vil efter Teknik & Miljøs vurdering gøre lejlighederne i stueetagen ud mod promenaden attraktive.

Skitserne i lokalplanen viser altanerne i karréens vestside, hvor de kan etableres, hvis de ifølge § 10.4 har en frihøjde på 4,2 m mellem undersiden af altanen og terræn. Med en præcisering af § 10.4 som følger: ”For altaner og karnapper over færdselsarealer skal der være en frihøjde på 4,2 meter mellem undersiden af altanen og færdselsarealet” er der mulighed for at etablere yderligere altaner. Ved den nordligste altan på 1. sal har Rambøll således efterfølgende dokumenteret, at arealet under altanen kan friholdes for motorkøretøjer ved at der her placeres 2 pullerter, idet arealet ikke berøres af lastbilernes svingradier. Den nordligste altan kan derfor etableres med mindre frihøjde end 4,2 m dog minimum 3 m.

Det kontraktmæssige er et forhold mellem FredericiaC og køber.

Altaner, der stikker ud fra facaden i stueetagen, har ikke været vist på lokalplanens visualisering på side 15, ligesom de ikke har været mulige at etablere i henhold til § 10.1.

Indstillingen blev tiltrådt.

Godkendt som indstillet

By- og Teknikudvalget besluttede på sit møde den 17. marts 2015 at igangsætte udarbejdelsen af et lokalplanforslag, der fastlægger, at et område i Kongens Kvarter, der i dag er omfattet af lokalplan 242 - Masterplanens mest centrale område – CE 1 Syd, udlægges til erhvervsformål for virksomheder i miljøklasse 4–7.

Lokalplanens område er i dag omfattet af delområde 2 i lokalplan 242. Delområdets anvendelse er fastlagt til serviceerhverv i bred forstand (administration, liberale erhverv, restauranter, hoteller, udstillingsvirksomhed mv.) i miljøklasse 1–5. Området mellem motorvejen og jernbanen må udover ovennævnte anvendes til detailhandel (pladskrævende varegrupper). Et område på begge sider af Kongens Kvarter er desuden udlagt som lokalcenter.

Lokalplanområdet er ikke udnyttet til de anvendelser, som lokalplan 242 giver mulighed for.

Lokalplanens udarbejdelse er aktualiseret af et ønske fra en grundejer, der ønsker at udvikle området til transport- og logistikvirksomheder, der kan udnytte den særlige placering tæt ved jernbane, motorveje og det øvrige, overordnede vejnet. 

Lokalplanens indhold

Lokalplanområdet ligger øst for Taulov. Lokalplanområdet er centralt placeret i erhvervsområdet Kongens Kvarter og afgrænses mod nord af jernbanen og mod vest af Skærbækvej. Mod syd udgøres planafgrænsningen af Kongens Kvarter, som fungerer som adgangsvej til den centrale del af DanmarkC, mens den østlige afgrænsning udgøres af et større regnvandsbassin samt yderligere ubebyggede erhvervsarealer.

Lokalplanområdet omfatter 29,4 hektar.

Lokalplanen har til formål at muliggøre bebyggelse og anlæg til erhvervsvirksomheder i miljøklasse 4-7.

Som nævnt udlægger den eksisterende lokalplan området til serviceerhverv inden for miljøklasse 1-5, herunder hoteller o.l. Denne anvendelse er ikke i overensstemmelse med de konkrete ønsker for udviklingen af området. Hensigten med Lokalplan 335 er at muliggøre den ønskede aktivitet, som er i tråd med de eksisterende anvendelser i de tilstødende erhvervsområder og den særlige placering tæt på jernbane og det overordnede vejnet.

Lokalplan 335 skal sikre mulighed for opførelse af bebyggelse og anlæg til erhverv, herunder transport- og logistikvirksomhed. Herudover skal lokalplanen give mulighed for at etablere private jernbanespor af ca. 700 – 800 meters længde, parallelt med den eksisterende jernbane til omlastning af gods mellem jernbane og lastbil. I lokalplanområdet kan der opstilles containere, stålvarer og andet gods samt etableres kraner, tanke, bygninger mv. til logistik, lager og administration og personalefaciliteter.

Lokalplanforslaget og kommuneplantillæg 10 er vedlagt som bilag.

Forholdet til Kommuneplan 2013 – 2025

Området er omfattet af kommuneplanens bestemmelse for rammeområde TD.E.2A og TD.E.2B.

TD.E.2A

Området er udlagt til erhverv i miljøklasse 1-5, serviceerhverv i bred forstand (administration, liberale erhverv, restauranter, hoteller, udstillingsvirksomhed mv.).

Området er udpeget som lokalcenter. Det maksimale bruttoetageareal til butikker er 3.000 m². Den samlede ramme for nybyggeri af butikker til daglig- og udvalgsvarer i lokalcentret er 3.000 m².

TD.E.2B

Området er udlagt til erhverv i miljøklasse 1-5 serviceerhverv i bred forstand (administration, liberale erhverv, restauranter, hoteller, udstillingsvirksomhed mv.).

Området må ud over ovennævnte anvendes til detailhandel i form af butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper.

Bebyggelsesprocenten for begge rammeområder er fastsat til maks. 100, mens den maksimale bygningshøjde er fastsat til 24 meter og maks. 6 etager. Grundstørrelsen for den enkelte grund skal være mindst 5.000 m².

Tillæg til kommuneplan 2013 – 2025

Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne for området i Kommuneplan 2013-2025, for så vidt angår miljøklasser samt anvendelse, bl.a. hvad angår muligheden for detailhandel med butikker og pladskrævende varegrupper og lokalcenter. Der er derfor i forbindelse med lokalplanen udarbejdet et tillæg til Kommuneplan 2013-2025 for Fredericia Kommune. Der har været afholdt en foroffentlighedsfase på 2 uger, med henblik på at indkalde ideer og forslag til kommuneplantillægget. Der indkom ingen bemærkninger.

Tillæg nr. 10 til Kommuneplan 2013-2025 udlægger et nyt rammeområde TD.E.2C og fastlægger områdets anvendelse til erhverv i miljøklasse 4-7 i form af virksomheder til eksempelvis transport-, lager-, logistik-, servicevirksomhed mv. samt om muligt, risikovirksomhed. Samtidig udgår muligheden for detailhandel med butikker og pladskrævende varegrupper og lokalcenter. 

Bebyggelsesprocenten for rammeområdet fastholdes til maks. 100, ligesom den maksimale bygningshøjde fortsat er fastsat til 24 meter. Grundstørrelsen for den enkelte grund skal være min. 5.000 m².

Miljøvurdering

Det er vurderet, at de miljømæssige konsekvenser som følge af lokalplanens gennemførelse skal belyses nærmere i en miljøvurdering. Der er gennemført en miljøvurdering af følgende parametre:

•  Virksomhedsstøj

•  Jernbanestøj

•  Trafikstøj

•  Trafikafvikling

•  Naturforhold, herunder flora, fauna og vandløb

•  Visuel påvirkning af omgivelserne

Miljøvurderingen fremgår af miljørapporten, der ledsager lokalplanforslaget. Miljørapportens konklusioner er sammenfattet i lokalplanforslagets afsnit ”Ikke-teknisk resumé”.

Miljørapporten er vedlagt som bilag.

Teknik & Miljø vurderer, at der med lokalplan 335 og tillæg 10 til Kommuneplan 2013 – 2025 vil blive skabt det nødvendige plangrundlag, der sikrer områdets fremtidige anvendelse som et attraktivt område til transport- og logistikvirksomheder. Planlægningen vil muliggøre, at der, hvis de nødvendige godkendelser kan opnås, kan indrettes risikovirksomheder.

Den vestligste del af DanmarkC, tæt ved Taulov Transportcenter, har udviklet sig til et område, hvor der primært etableres virksomheder til transport og logistik. Området har således over en årrække udviklet sig til noget andet, end det oprindeligt var tiltænkt. Det er på den baggrund vurderet, at en realisering af de aktiviteter, som denne lokalplan giver mulighed for, kan sidestilles med aktiviteterne i Taulov Transportcenter. En anvendelse af området til detailhandelsfunktioner er således ikke længere aktuel. Det vurderes, at ændringen i detailhandelsrammen ikke påvirker den samlede detailhandelsplan for Fredericia Kommune nævneværdigt, idet der er rige muligheder for detailhandel i de resterende udlæg.

Teknik & Miljø vurderer, at det er positivt for Fredericias udvikling, at området kan udvikles til transport- og logistik, og derved udnytte områdets unikke beliggenhed og infrastrukturanlæg. Endvidere vurderes det, at en realisering af lokalplanens muligheder, vil skabe stor synergi med Transportcenter Taulov og de virksomheder der er etableret vest for lokalplanområdet.

Indstillingen blev tiltrådt.

Godkendt som indstillet

Fredericia Spildevand og Energi A/S har udarbejdet en ny betalingsvedtægt for spildevandsforsyningen i Fredericia Kommune. Fredericia Spildevand og Energi A/S anmoder om byrådets godkendelse af vedtægten, efter at Fredericia Spildevand og Energi A/S har godkendt denne ved bestyrelsesmøde den 6. maj 2015.

I henhold til vandsektorloven skal Byrådet udelukkende foretage en legalitetskontrol af betalingsvedtægten for at sikre, at den er i overensstemmelse med spildevandsplanen og gældende lovgivning i øvrigt.

Vedtægten udgør Fredericia Spildevand og Energi A/S’ grundlag for opkrævning af bidrag for afledning af spildevand til selskabets spildevandsanlæg. Den omfatter alle ejendomme, der er koblet til spildevandssystemet.

Vedtægten fastsætter principperne for tilslutning samt vilkårene for drift, vedligeholdelse og betaling for de ejendomme, som afleder til Fredericia Spildevand og Energi A/S’ spildevandsanlæg. Endvidere fastsættes regler for måling af afledte spildevandsmængder samt betaling for vej- og særbidrag, gebyrer, overtagelse af private spildevandsanlæg, kontraktlige medlemskaber i forbindelse med kommunale påbud om forbedret spildevandsrensning, tømningsordning samt visse forretningsbetingelser for selskabet.

Vedtægten gælder fra 1. maj 2015. Den erstatter ”Betalingsvedtægt for Fredericia Spildevand og Energi A/S” af 1. januar 2014.

Der er i denne reviderede udgave af betalingsvedtægten sket følgende ændringer i forhold til den foregående betalingsvedtægt:

Vedtægtens afsnit 7.4 er blevet revideret i forbindelse med, at der er kommet ny lovgivning vedrørende lån (afdragsordning over 20 år) for økonomiske trængte borgere til kloakering og påbud om forbedret spildevandsrensning.

De nye regler er indført med følgende tekstafsnit:

Bekendtgørelse om afdragsordninger, fristfastsættelse for spildevandshåndtering og tilslutningsbidragets forfaldstidspunkt giver mulighed for at nogle ejendomsejere kan opnå lån til:

• Forbedret spildevandsrensning i det åbne land
• Påbud om tilslutning til kloak
• Andre påbud om at bringe kloakforhold i orden efter miljøbeskyttelsesloven § 30, stk. 1
• Ændringer i vilkår fastsat i tidligere tilladelser efter miljøbeskyttelsesloven § 28, hvis de er utilstrækkelige eller uhensigtsmæssige, jf. miljøbeskyttelsesloven § 30, stk. 1.

Ansøgning skal ske til Fredericia Kommune, der træffer afgørelse om, hvorvidt ansøgningen kan imødekommes eller ej.

Derudover er der foretaget nogle redaktionelle ændringer i afsnit 2.4 og 2.5.

I afsnit 4.3.3 er normalvandforbruget forhøjet fra 150 m³ til 170 m³ i overensstemmelse med grænseværdien i betalingsloven (170 m³ svarer ca. til vandforbruget for en familie med 3 børn).

I afsnit 4.4 om særbidrag er der, jf. nye regler om opkrævning af særbidrag for rensning af særligt forurenet spildevand, indsat følgende tekstafsnit:

Særbidrag beregnes for afledning af COD, N, P og for hæmmende stoffer, når koncentrationerne overstiger grænseværdierne for almindeligt husspildevand. Grænseværdierne kan ses i selskabets aktuelle prisliste.

Teknik & Miljø vurderer, at betalingsvedtægten er i overensstemmelse med den gældende spildevandsplan og lovgivningen i øvrigt, og anbefaler derfor, at vedtægten godkendes.

Indstillingen blev tiltrådt.

Godkendt som indstillet

Fredericia Kommune har modtaget en ansøgning fra Boligkontoret Fredericia, afdelingerne 310,217 og 406, Sønderparken samt boli.nu afdeling 12, Sønderparken om godkendelse af skema A vedrørende tilskud til infrastrukturændringer.

boli.nu og Boligkontoret ansøgte den 17. juni 2013 RealDania ”Det gode Liv” om støtte til projektet ”Byg, Bro og Netværk”. RealDania meddelte den 12. november 2013 støttetilsagn til 4 porte i Sønderparken på i alt 2,5 mio. kr. betinget af, at bygherren bidrager med et tilsvarende beløb. Boligorganisationerne søger Infrastrukturpuljen om dækning af egenbetalingen, som minimum skal være 2,5 mio. kr.

Endvidere søges der om midler til ny hovedforbindelse til Aktivitetshus. Opgraderingen af vejforbindelsen kan medvirke til større aktivitet og flow af denne rute. En opgradering af vejen kan derfor skabe et bedre ankerpunkt for Bygaden og dermed en anden vej ud og ind af bebyggelsen og skabe en bedre forbindelse til de omkringliggende kvarterer og særligt det nye aktivitetshus.

Projektet omfatter i hovedtræk: 

• Nye bærelag.
• Dræning og afvanding via beplantede regnvandsbede.
• Udvidelse til minimum bredde på 3,5 m.
• Kantsten og kantbegrænsninger.
• Ny belysning (øget tryghed og ledesnor til Aktivitetshuset).
• Integration med porte i RealDania projektet.

Den tidligere regering (Venstre og Konservative Folkeparti), Dansk Folkeparti og Radikale Venstre indgik i november 2010 en aftale om styrket indsat i ghettoområderne og anvendelsen af den almene boligsektors midler.

Af aftalen fremgår det, at der skulle etableres en pulje til infrastrukturændringer under Landsbyggefonden på 150 mio. kr. årligt (2011-pris) i 2011-2016 (almenboliglovens § 92b).

Tanken med puljen var, at der kunne ydes støtte til infrastrukturændringer som led i en godkendt helhedsplan og at kommuner og boligorganisationer som led i arbejdet med ændringer i infrastrukturen kunne modvirke at ghettoområderne forbliver socialt, fysisk og kulturelt isoleret og marginaliseret fra den øvrige by.

Kommunen har modtaget en samlet ansøgning fra boli.nu og Boligkontoret Fredericia vedr. Sønderparken.

Boligområdet Sønderparken er optaget på Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters liste over særligt udsatte områder (§ 61a) pr. 1. februar 2014. Der er udarbejdet en helhedsplan vedr. boligsociale indsatser gældende for 2014-2018.

Støtten søges efter almenboliglovens regler:

§ 61a: Definition af ghettoområde i almenboliglovens forstand.

§ 92b: Lovhjemmel for Landsbyggefondens pulje for årene 2011-2016 inden for årlig ramme på 150 mio. kr. til støtte i form af tilskud til infrastrukturændringer m.v., der gennemføres i ghettoområderne, jf. § 61 a.

Landsbyggefonden har i december 2014 indstillet til godkendelse i Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter: 

• Afd. 217: 3.023 t.kr
• Afd. 310: 2.901 t.kr.
• Afd. 406: 1.284 t.kr.
• Afd. 012: 2.901 t.kr. 

Ministeriet har i starten af marts 2015 godkendt sagerne som indstillet.

Det er af Landsbyggefonden oplyst, at indstillingen tillige skal godkendes af kommunen, hvorefter boligorganisationerne kan få tilsagn. Sagerne er af Landsbyggefonden indberettet i Bossinf.

Godkendelse af projektet og skema A medfører ingen udgifter for kommunen idet støtten ydes som et tilskud fra Landsbyggefonden i overensstemmelse med almenboliglovens § 92b.

Indstillingen blev tiltrådt.

Godkendt som indstillet

Byrådet meddelte den 08-09-2014 tilsagn til støtte til opførelse af 53 familieboliger (godkendelse af skema A) på Købmagergade Skole. Der forelå en betinget købsaftale mellem kommune og boligselskabet. 

Da Boligkontoret Fredericias overtagelse af ejendomme trak ud og der var vanskeligheder med at opfylde betingelserne i betinget skøde, bliver Boligkontoret Fredericias overtagelse af ejendommen først muligt pr. 1. juni 2015.

Den væsentlig senere overtagelse gør, at Boligkontoret Fredericia er nødt til at ansøge om en ny skema A-godkendelse, da 9 måneders fristen for skema B ikke kan overholdes.

I henhold til tidligere fremsendte skema A er det nogle ændringer, der resulterer i at den samlede anskaffelsessum ændres fra kr. 108,3 mio. til kr. 110,0 mio. Dette skyldes især at antallet af nybyg m2 er øget med ca. 75 m2. Boligselskabet oplyser, at forøgelsen har været nødvendig af hensyn til eksisterende pælefundering og bærelinjer, som de nye bygninger skal placeres på og efter.

Boligkontoret Fredericia køber den tidligere Købmagergade Skole af Fredericia Kommune med henblik på at opføre 23 nye boliger i eksisterende bygninger samt 30 nye boliger ved at nedrive eksisterende bygninger og opføre nyt. De historiske pige- og drengefløjs bygninger bevares og ombygges til nye attraktive boliger.

Administrationsbygningen mod Købmagergade samt den ”nye” bygning mod Dalegade nedrives med henblik på opførelse af 30 nye boliger. Alle 53 boliger opføres med henblik på at etablere et senior bofællesskab.

Bebyggelsen omfatter 53 boliger. 16, 2-rumsboliger med en gennemsnitlig boligstørrelse på ca. 83 m2 og 37, 3-rumsboliger med en gennemsnitlig boligstørrelse på 106 m2, herudover fælleslokale på 342 m2, som skal medregnes til boligareal.

Den gennemsnitlige boligstørrelse bliver 99 m². Med fordeling af fællelokale på 342 m² bliver boliggennemsnittet 105 m².

De eksisterende gymnastiksale i gården og mod Sjællandsgade bevares og ombygges til fælles lokaler, der etableres som en ny selvstændig afdeling 603 under Boligkontoret Fredericia. Afdelingen skal efter planen drive fitness/motionshus/aktivitetshus samt fælles forsamlingslokaler til gavn for alle Boligkontoret Fredericias afdelinger. Projektet finansieres via kr. 10 mio. støttet lån samt kr. 10 mio. ustøttet lån. Projektet vedr. fælleshuset afd. 603 er godkendt den 02-02-2015 af Byrådet.

Fredericia Kommune gav den 08-09-2014 tilsagn til opførelse af byggeriet. Det følger af almenboliglovens bestemmelser, at tilsagn bortfalder efter 9 måneder, såfremt skema B ikke er godkendt, hvilket man ikke har været klar til i den pågældende sag, hvorfor Boligselskabet på ny anmoder om støttetilsagn.

Alment boligbyggeri skal opføres indenfor fastsatte maksimumbeløb, der i 2015 udgør kr. 19.110 pr. m² for almene familieboliger i Fredericia Kommune. Derudover udgør energitillægget for etagebyggeri i 2014 kr. 1.130 pr. m² til opfyldelse af gældende energikrav.

Energitillægget gives til de nybyggede boliger – 2.802 m² fordelt på 30 boliger. I alt giver det et maksimumsbeløb på kr. 19.677 pr. m² i samlet anskaffelsessum inkl. moms for nærværende projekt. Derudover kommer støtte fra Bevaringsfonden for Fæstningsbyen Fredericia – dette er ikke indeholdt i den samlede anskaffelsessum.

Der kan maksimalt godkendes følgende anskaffelsessum: 

• 5.591 m² á kr. 19.110,- pr. m² = kr. 106,844 mio. kr. + 2.802 m² á kr. 1.130,- pr. m² kr. = 3,166 mio. kr.
• Beregnet maksimumbeløb kr. 110,010 mio. kr.

Anskaffelsessummen er sammensat således: 

• Grundudgifter:  kr. 20.500.000
• Entrepriseudgifter:  kr. 70.674.000
• Omkostninger.  kr. 16.770.000
• Gebyrer:  kr. 1.867.000
• Drift:  kr. 200.000

Samlet anskaffelsessum, inkl. moms kr. 110,011 mio. kr.(anskaffelsessummen må ikke overstige maksimumsbeløbet).

Det er denne anskaffelsessum 110,011 mio. kr. som bygherren ansøger om godkendelse af, og den finansieres således:

• 88 % Realkreditfinansiering    96,809 mio. kr.
• 10 % Kommunal grundkapital  11,001 mio. kr.
• 2 % Beboerindskud    2,200 mio. kr.

Udgifter for kommunen er 10 % kommunalt grundkapitallån 11,001 mio. kr.

Indtægter for kommunen er kommunalt grundsalg på 15,5 mio. kr. samt kommunalt gebyr på 0,27 mio. kr.

Ud over det kommunale grundkapitallån (som opkræves af landsbyggefonden efter at tilsagnet er meddelt, og når bygherren har dokumenteret, at der er afholdt udgifter) påtager kommunen sig en kommunal garanti for den del af lånet, som ligger ud over 60 % af ejendommens værdi. Tilsagnet gives under forudsætning af, at kommunen påtager sig denne garanti. Garantikravet kan ikke opgøres, før byggeriet er opført, og garantien opgøres teknisk set beløbsmæssigt indtil da til lånets størrelse. Når byggeriet er opført, opgøres garantien på grundlag af ejendommens værdi (markedsværdien). Garantikravet for dette konkrete tilsagn kendes først når garanti erklæringen fremsendes af långiver (realkredit institutionen).

Den grund, hvorpå byggeriet skal opføres, er købt af Fredericia Kommune.

Den årlige husleje pr. m2 er oplyst til 930 kr. pr. m2. ekskl. forbrugsudgifter og IT, fællesantenne og øvrige udgifter.

Indstillingen blev tiltrådt.

Godkendt som indstillet

Byrådet godkendte den 10. december 2012 skema A for boli.nu afd. 15 Randalsparken samt stillede kommunal garanti jf. almenboliglovens § 91, stk. 6 med en anskaffelsessum på 162.623.363 kr. Herudover var der ustøttede arbejder for ca. 110.000.000 kr.

Boli.nu har den 02-06-2015 fremsendt skema B, hvoraf det fremgår, at anskaffelsessummen stiger således at den nye anskaffelsessum blev på bliver på 181.847.287 kr.

Boligselskabet har nu bedt kommunen om at godkende en ny anskaffelsessum. Stigningen i anskaffelsessummen skyldes indeksregulering på 14.147 t.kr. samt ca. 5 mio. kr. ekstra til genhusning som er godkendt af Landsbyggefonden.

På den baggrund søger boligselskabet om godkendelse af forhøjet støttebeløb ved godkendelse af skema B. Det er en stigning på 19.223.924 kr.

Landsbyggefonden har godkendt stigningen under forudsætning af kommunens godkendelse.

Kommunal garanti stilles efter almenboliglovens § 91 stk. 6 for så vidt angår de støttede lån.

Renoveringsprojektet indeholder tillige ustøttede arbejder, der som nævnt er anslået til ca. 110.000.000 kr. Det vides ikke, om der for de ustøttede lån skal stilles kommunal garanti, og i fald der skal, hvor stor denne bliver. Dette opgøres først ved arbejdernes afslutning.  Garantien påvirker ikke kommunens låneramme, da garantien stilles jf. almenboliglovens § 98.

Samlet afgav Fredericia Kommune i 10-12-2012 et tilsagn på 162.623.363 kr. Der ansøges om en forhøjelse til 181.847.287 kr. Det er en forhøjelse på 19.223.924 kr.

Det vurderes, at ansøgningen omfatter godkendelse af skema B, samt at kommunen stiller kommunegaranti efter reglerne i almenboliglovens § 91, stk. 6. Det følger endvidere af almenboliglovens § 91, stk. 7, at det er en forudsætning for kommunalbestyrelsens garanti efter stk. 6, at Landsbyggefonden påtager sig forpligtelse til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen. Landsbyggefondens forpligtelse efter 1. pkt. er dog begrænset til indestående i landsdispositionsfonden.

Garantistillelsen påvirker ikke kommunens låneramme jf. § 3, stk. 2, 1 pkt. i Bekendtgørelse om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier m.v. 

For så vidt angår de ustøttede lån vides det endnu ikke, om der er behov for kommunal garanti.

De ustøttede lån kan finansieres jf. almenboliglovens § 98. Efter almenboliglovens § 98 kan kommunen yde garanti for lån til ekstraordinære renoveringsarbejder. Begrebet ekstraordinære renoveringsarbejder er ikke fastlagt i lovens forarbejder eller i vejledning om drift af almene boliger. Socialministeriet har i en vejledende udtalelse i maj 2010 udtalt, at det er almindeligt antaget, at det er kommunerne, der beslutter, hvilke arbejder der kan betragtes om ekstraordinære renoveringsarbejder, og at der er et vist rum for fortolkning.

Lånene vil ikke påvirke kommunens låneramme.

Det er en forudsætning for Landsbyggefonden, at kommunen har accepteret at yde den kommunale garanti, der bliver krævet fra realkreditinstituttet.

Anbefales.

På baggrund af Fredericia Kommunes salg af ejendommen Kongens Port 2B skal der tages stilling til vejstatus for vejen fra den offentlige vej, Kongens Port, og til ejendommen og videre ad sti til Strandstien. Vejen og stien er markeret på bilag 2. Vejen giver adgang til parkeringspladser anlagt på voldanlægget (se pil på bilag 2) og fortsætter videre ad en privat fællessti til Strandstien.

Vejen er i dag en privat fællesvej, og stien er en privat fællessti. Strandstien er en offentlig sti.

Længden af vejen er i alt ca. 150 m, og længden af stien er ca. 120 m.

Det vil være hensigtsmæssigt at sikre den offentlige adgang til vandet og volden og sikre parkeringspladserne placeret på voldanlægget, således at handicappede også fremadrettet vil have adgang denne vej.

Teknik & Miljø vurderer, at vejen ikke er i god stand. Den vil derfor indenfor den nærmeste fremtid skulle istandsættes. En istandsættelse vil andrage ca. 160.000 kr. Efter en istandsættelse af vejen vil den årlige udgift til drift og vedligehold af vejen andrage ca. 20.000 kr.

Hvis vejen og stien ønskes overtaget som offentlig vej og sti, skal disse udskilles i matriklen. Dette bliver gjort i forbindelse med ejendomshandlen.

I forbindelse med en evt. overtagelse af vejen og stien som offentlig, skal afgørelsen offentliggøres. 

Indstillingen blev tiltrådt.

Godkendt som indstillet

I henhold til kommunestyrelseslovens § 32 skal dokumenter vedrørende kommunens køb og salg af fast ejendom, optagelse af lån og påtagelse af garantiforpligtelser underskrives af byrådets formand eller næstformand (næstformænd) og en person, der er bemyndiget dertil af byrådet.

Det samme gælder i forhold til ophævelse af forbundspåtegninger og lignende, når det af påtegningen fremgår, at der kun kan disponeres over dokumenter med byrådets samtykke.

Kommunaldirektør Michael Holst er tillagt underskriftsbemyndigelse ved beslutning af den 08-09-2014.

Ingen

Anbefales.