Økonomiudvalget - 06-09-2021

Der er udarbejdet et forslag til en ny lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for at muliggøre opførelsen af 7 attraktive, tæt-lave boliger vest for Snoghøj, med udsigt til Lillebælt.

Området ligger i landzone inden for kystnærhedszonen, grænsende op til store landskabelige og naturmæssige værdier i kystforlandet mod Lillebælt. En mindre del af området er desuden omfattet af strandbeskyttelsen, hvor der ikke må etableres nye anlæg og bebyggelse. Herudover er der en statslig interesse i, at kysterne friholdes for unødvendig ny bebyggelse.

Der er foretaget en miljøscreening, som påviser, at der ikke er behov for udarbejdelsen af en miljøvurdering.

Sagsbeskrivelse:

By- og planudvalget igangsatte den 6. november 2019 udarbejdelsen af et nyt plangrundlag, for at understøtte ny tæt-lav boligbebyggelse på adressen Gl. Færgevej 43, 7000 Fredericia.

Gl. Færgevej 43 er i dag bebygget med i alt 966 m2. Bebyggelsen er opført i 1932 -1943 og udgør den tidligere avlsgård tilknyttet Højskolen. Bebyggelsen er trelænget med flere sammenbyggede tilbygninger. Den ene længe udgør beboelse, og resten udgør de tidligere driftsbygninger. Disse anvendes i dag til autoreparation og bilhandel. Dele af bebyggelsen (bygningerne 1, 2 og 3) er registreret som bevaringsværdige bygninger med bevaringsværdi 4. Der er ansøgt om nedrivningstilladelse sideløbende med udarbejdelsen af lokalplan.

Lokalplanen opdeler området i to delområder. Afgrænsningen mellem delområderne følger byggelinjen i landskabsanalysen samt standbeskyttelseslinjen. I delområde 1 er der udlagt et byggefelt, hvor det er muligt at bygge op til syv tæt-lav boliger. Boligerne vil blive placeret inden for fodaftrykket af den eksisterende bebyggelse. Delområde 2, som for størstedelen er omfattet af strandbeskyttelsen, skal friholdes for byggeri og anlæg.

Lokalplanen indeholder bestemmelser som sikrer tilstrækkelig parkering og opholdsareal i området, samt understøtter at bebyggelsen opføres i en høj arkitektonisk kvalitet.

For at muliggøre projektet giver lokalplanen mulighed for en forholdsvis stor terrænregulering på op til 1,5 meter. Dette skyldes store terrænforskelle ved den eksisterende bebyggelse, som lader til at være lavet i forbindelse med etableringen af avlsgården. Jordbalancen forventes dog at være forholdsvist neutral, med et muligt behov for, at der tilføjes en mindre mængde jord til området.

Der er foretaget en støjredegørelse i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Støjredegørelsen påviser at der kan forekomme en mindre overskridelse af vejledende støjgrænser på udendørs opholdsarealer i nattetimerne, dels fra trafik på Gl. Færgevej, og dels i forbindelse med events (fester, konferencer o.l.) på Hotel Trinitys sydvendte udearealer. Lokalplanen indeholder bestemmelser om afværgende foranstaltninger i forhold til potentielle støjgener på områdets udearealer.

Projektforslaget, som ligger til grund for planarbejdet, har en forholdsvist høj arkitektonisk kvalitet med et stærkt udtryk. For at fastholde dette, indeholder lokalplanen bestemmelser om materialer, tagform, facadefremspring mellem de enkelte boliger m.v., som skal sikre at det endelige byggeri ikke afviger markant arkitektonisk fra projektforslaget.

Endeligt indeholder lokalplanen bestemmelser om, at taget på den sydligst placerede garage ikke kan anvendes til tagterrasse, for at undgå indbliksgener for naboerne syd for området.

Kommuneplantillægget omfatter lokalplanens delområde 1, og indlemmer dette areal i den tilstødende boligramme E.B.8 samt udlægger området til fremtidig byzone.

Der har været indkaldt til ideer og forslag for kommuneplantillægget, og kommunen har i den forbindelse modtaget to bemærkninger, én fra miljøstyrelsen og én samlet fra naboerne til området. En hvidbog med bemærkningerne samt et notat med kommunens vurdering af disse er vedlagt som bilag.

På tilstødende matrikler er der tinglyst en servitut, som sikre ejeren af matr.nr. 2bs Erritsø by, Erritsø (lokalplanområdet) gående færdselsret til kysten. Siden tinglysningen er dele af arealet, hvor færdselsretten er udlagt udstykket til og bebygget med private boliger. Samtidig er afgrænsningen for matr.nr. 2bs blevet ændret, således at den udlagte færdselsret ikke længere går helt til matrikelskellet.
Samlet set, vurderes færdselsretten derfor ikke længere anvendelig.
For at undgå konflikter om færdselsretten mellem naboerne og kommende beboere inden for lokalplanområdet, har Fredericia Kommune derfor bedt bygherre om, at søge servitutten aflyst.

Det er en statslig interesse at friholde kysterne og de tilstødende landskaber for unødig bebyggelse. I forbindelse med igangsættelse af lokalplanen var Plan & Arkitektur i dialog med Miljøstyrelsen i forhold til, om de ville acceptere en ny bebyggelse på det pågældende sted. Det kunne de ikke tage stilling til, før de fik et lokalplanforslag i høring. De indikerede dog, at en ny bebyggelse ville skulle holde sig inden for fodaftryk og højde af den eksisterende bebyggelse. Derfor er dette indarbejdet i lokalplanen.

Vækst, Teknik & Klima vurderer, at der med forslag til lokalplan 374, samt kommuneplantillæg 23 er tilvejebragt et plangrundlag, som balancerer mulighederne for at etablere syv nye attraktive boliger med hensynet til omkringliggende naturinteresser, naboerne mod syd og risikoen for støjgener.

Lokalplanen giver mulighed for det ansøgte boligbyggeri, dog med krav om at bebyggelsen holder sig inden for fodaftryk og højde af den eksisterende bebyggelse, samt justeres i forhold til indbliksgener til naboerne, samt risikoen for støjpåvirkning inden for lokalplanområdet.

Lokalplanen understøtter endvidere, at det høje arkitektoniske ambitionsniveau for byggeriet fastholdes i den videre proces.

Anbefales.

1 og 2 godkendt.

Udvalget skal godkende beslutningsprotokollen.

Sagsbeskrivelse:

Udvalget skal godkende beslutningsprotokollen.

For at godkende beslutningsprotokollen, skal hvert enkelt medlem trykke Godkend i First Agenda.