Økonomiudvalget - 22-06-2016
Punkt 78 Godkendelse af dagsorden
Sagsbeskrivelse
Godkendt.
Indstillinger
Fagafdelingen indstiller
Punkt 79 Endelig vedtagelse af Lokalplan 339 Boliger på Jens Kromanns Vej, Snoghøj
Sagsbeskrivelse
By- og Teknikudvalget traf den 23. september 2014 beslutning om at nedlægge forbud efter planlovens § 14 imod opdeling af en bolig på ejendommen Jens Kromanns Vej 12, Fredericia i to boliger.
Baggrunden for beslutningen var, at der i kommuneplanens rammebestemmelse E.B.08 er et mål om, at områdets struktur og bebyggelsestæthed tilsigtes fastholdt. Det gælder i det hele taget generelt for kystområdet ved Erritsø/Snoghøj, at grundene tilsigtes fastholdt på sædvanlige (nuværende) størrelser med én bolig på hver for at bevare områdernes karakter og for at sikre attraktive bomuligheder for dem, der ønsker store grunde ved vandet.
Et meget stort hus, opdelt i 2 beboelseslejligheder, svarer ikke til det sædvanlige i området omkring Jens Kromanns Vej, og det vurderes at ville være til gene for naboerne.
§ 14-forbuddet betød, at der skulle tilvejebringes en lokalplan, der forhindrer det ansøgte og fastlægger retningslinjer for områdets fremtidige udnyttelse og bebyggelse. I modsat fald ville kommunen skulle meddele godkendelse af den ansøgte opdeling i to boliger.
Forslag til lokalplan 339 Boliger på Jens Kromanns Vej i Erritsø, der omfatter samtlige i alt 18 ejendomme på Jens Kromanns Vej, blev vedtaget af Byrådet den 6. juli 2015.
Lokalplanen ophæver inden for lokalplanområdet Byplanvedtægt nr. 1 for et område af Erritsø, der er gældende for store dele af Erritsø. Byplanvedtægten er fra 1948.
Lokalplanens formål er:
- At fastlægge områdets anvendelse til boligformål
- At sikre, at ingen grund udstykkes mindre end 800 m2
- At sikre, at der ikke etableres mere end 1 bolig pr. grund/ejendom
- At sikre, at bevaringsværdige bygninger bevares og restaureres/istandsættes i overensstemmelse med husets oprindelige arkitektur og byggestil
For at sikre, at områdets nuværende karakter opretholdes, er der i udkastet til planforslag indarbejdet en bestemmelse om, at grundene i området skal være på mindst 800 m2.
Dette indebærer den mulighed, at ejendommen Jens Kromanns Vej 12 vil kunne udstykkes i to ejendomme. Dette har kommunen tidligere (2010) meddelt principiel godkendelse af. Udstykningen kunne imidlertid ikke realiseres, fordi der dengang ikke ad frivillighedens vej kunne skaffes vejadgang til den frastykkede parcel fra Jens Kromanns Vej, der er en privat fællesvej. De øvrige 17 ejendomme på Jens Kromanns Vej er for små til at kunne udstykkes med kravet om en mindste grundstørrelse på 800 m2.
To høringsperioder
Lokalplanforslaget var i offentlig høring fra den 11. august til den 6. oktober 2015. Der indkom 5 henvendelser.
En foreslået ændring af § 8.2 og § 8.3 har efterfølgende været i en supplerende høring hos ejerne af de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, i perioden fra den 8. april til den 21. april 2016. Ved den supplerende høringens udløb var der indkommet yderligere i alt 4 henvendelser.
Møde med beboerne
I forbindelse med høringsperioden inviterede Teknik & Miljø beboerne på
Jens Kromanns Vej til et møde den 30. september 2015. Konklusionen fra mødet
blev bl.a. følgende:
”Naboerne var generelt kede af at der skal bygges et hus mere. Det vil tage udsigt, lys og luft og medføre øget trafik. Ejerne af Jens Kromanns Vej 12 har jf. ejendomsskatteregistret 2 byggeretter. De vil gerne i dialog med naboerne om en god løsning. Det vil være mest harmonisk for området med to grunde og to mindre huse. Da grundejerne er medlem af grundejerforeningen har de ifølge grundejerforeningens vedtægter ret til vejret til en ny grund, der udstykkes. Fredericia Kommune anbefaler, at dette drøftes i grundejerforeningen, og at grundejerforeningen finder en løsning. Hvis der ikke kan blive enighed om vejretten og betingelserne herfor kan kommunen (vejmyndigheden) tildele vejret i forbindelse med udstykningen og stille vilkår om deltagelse i driften af vejen. Hvis Kommunen ikke vil give vejret, kan der rejses en privat retssag, men der findes mange afgørelser hvor udstykker får medhold.”
Økonomiske konsekvenser
Ingen.
Vurdering
Teknik & Miljø vurderer, at Lokalplan 339 sikrer efterlevelse af By- og Teknikudvalgets beslutning af 23. september 2014 om at forhindre, at der på ejendommen Jens Kromanns Vej 12 kan etableres 2 boliger. Lokalplanen vil herudover sikre en efterlevelse af målet i kommuneplanens rammebestemmelse E.B.08 om fastholdelse af områdets struktur og bebyggelsestæthed.
Teknik & Miljø har udarbejdet et notat, ”Notat Indkomne bemærkninger LP 339”, med udkast til Byrådets vurdering og svar til de bemærkninger/indsigelser, der er indkommet i høringsperioderne. Hovedindholdet af dette gennemgås i det følgende
De i alt 9 henvendelser, som indkom ved de to høringer, omhandler:
Processen
Forslag om yderligere dialog og hjælp fra kommunen til vejret. Ros til kommunen for at tage ansvar og medvirke til en løsning. Naboerne ser frem til den ny lokalplan og glæder sig til at sagen snart er slut.
Vurdering
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.
Trafikale forhold
Naboernes bekymring for øget trafikbelastning, fremtidig vedligeholdelse af vejen og opfyldelsen af lokalplanens krav til kørebanebredde på 4 m på den sidste del af vejen.
Vurdering
Kørebanebredden er fastsat for at sikre tilstrækkelig manøvreplads. Den trafik, som lokalplanen muliggør, er normalt i et boligområde. Hvis grundejerne ikke selv kan finde frem til en aftale om fordelingen af vejbidrag vil kommunen gerne hjælpe. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.
Terrænregulering
Ønsker om, at lokalplanen muliggør, at der kan fjernes jord, som tidligere er fyldt på, og at der kan skabes adgang med større hældning end fastlagt i § 12.3 til garage/carport i kælderplan for at forbedre naboers udsigtsmulighed.
Vurdering
Der er mulighed for at tilbageføre terrænet til dets oprindelige højde.
§ 12.3 omhandler alene ramper for gående færdsel. Det præciseres i lokalplanen. Bemærkningerne herudover giver ikke anledning til ændringer.
Beplantning
Ønske om bestemmelse, som fastlægger beskæring af store træer.
Vurdering
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer, da forholdet er reguleret af anden lovgivning.
Varmeforsyning
Ønske om mulighed for alternativ varmeforsyning.
Vurdering
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer, da muligheden er til stede.
Skiltning
Bekymring for reklameskiltning.
Vurdering
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer, da lokalplanen indeholder ret restriktive bestemmelser om skiltning.
Afstand til skel/byggelinjer
Spørgsmål om, hvor tæt bebyggelse kan opføres på naboskel og vejskel, herunder byggelinje fra Gl. Færgevej.
Vurdering
Fremover må bebyggelse ikke sammenbygges i skel, men skal holdes 2,5 m fra skel. Dette gælder også småhuse. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.
Påvirkning af bevaringsværdige huse
Undren over, at 2 små huse bevares, når der samtidig gives lov til et stort nyt hus lige bagved.
Vurdering
Bygningerne ønskes sikret som vidnesbyrd om områdets opståen og tidligere anvendelse, men området er ikke udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø, og der er i forvejen tæt liggende store huse. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.
Bebyggelsens fremtræden
Forespørgsel på om, glans på tagsten er reguleret af lokalplanen.
Vurdering
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer, da forholdet er reguleret.
Opdeling af boligen eller udstykning
Synspunkter vedr. dobbelt byggeret og beskatning heraf og undren over, hvilken forskel opdeling eller udstykning gør.
Vurdering
Der er et generelt ønske for kystområdet ved Erritsø/Snoghøj om, at der ikke må være flere boliger på den samme grund, men Jens Kromanns Vej har siden 1998 har haft og har været beskattet af 2 byggeretter. Inden da bestod ejendommen af 2 grunde med hver sin byggeret. Lokalplanen muliggør derfor, at grunden igen kan udstykkes til 2 grunde. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.
Boligtæthed
Ønske om, at lokalplanen ikke muliggør en bolig mere på grund af bekymringer om konsekvenser ved øget fortætning i form af øgede indbliksgener og skyggevirkninger, faldende huspriser, manglende oplevelse af lys og luft og udsigt, der kan forsvinde.
Vurdering
Bebyggelsestætheden og indbliksgener vil ikke blive anderledes, end hvad der normalt må forventes i et boligområde bestående af enfamilieboliger opført løbende gennem flere årtier. Bebyggelsesprocenten ændres ikke i forhold til det tidligere plangrundlag. Bebyggelsesomfang ændres derfor heller ikke, selvom der bliver tale om 2 grunde i stedet for 1. Bygningsreglementet fastlægger afstande til skel, som skal overholdes, og lokalplanen fastlægger maksimale bygningshøjder. Derved er der taget behørigt hensyn til andre. Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til ændringer.
Princip for udstykning
Forslag om, at lokalplanen ikke detaljeret fastlægger, hvordan en ny grund kan udstykkes.
Vurdering
Lokalplanens princip for udstykning fastholdes af hensyn til de omkringboendes vished. Kortbilag 5 ændres dog redaktionelt, så den nye skellinje vises i en afstand af 2,5 m fra den eksisterende bebyggelse.
Grundstørrelse
Forslag om, at mindste grundstørrelse ændres fra 800 m2 til 700 m2, idet det så bliver ligesom i resten af Snoghøj, så kan flere grundejere tilgodeses med en udstykningsmulighed. En ny grund vil genere lige meget om den er 700 m2 eller 800 m2.
Opfordring til, at der ikke gives mulighed for udstykning, med henvisning til kommuneplanens mål om, at området struktur og bebyggelsestæthed ønskes fastholdt, og at udstykning vil være i strid med dette og kun være muligt for en grundejer.
Vurdering
Kommuneplanens rammebestemmelse for området tilsigter ganske vist, at områdets struktur og bebyggelsestæthed skal søges fastholdt, og at der derfor ikke må udstykkes nye grunde til selvstændig bebyggelse, men der gives samtidig mulighed for grundstørrelse på min. 700 m², idet der dog kun må kun være en bolig pr. grund. Kommuneplanens mål er ikke som sådant bindende, men er et mål, der skal tilstræbes opfyldt, hvis dette muligt. Området ved Jens Kromanns Vej har imidlertid også hidtil været omfattet af Byplanvedtægt 1, som bindende giver mulighed for udstykning, og som fastlægger, at grundstørrelsen skal være mindst 700 m2. Ifølge det hidtil gældende plangrundlag har Jens Kromanns Vej 12 derfor haft mulighed for at stykke en grund fra.
Formålet med det nedlagte § 14 forbud og denne efterfølgende lokalplan, er at sikre, at der kun bliver én bolig pr. grund. Intentionen har ikke været at tilsidesætte hverken byggeretten eller ”udstykningsretten” på Jens Kromanns Vej 12.
Da både byplanvedtægten og kommuneplanen angiver en ens mindste grundstørrelse, vurderes det, at det er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelse at fastholde udstykningsmuligheden med lokalplanen. For også - i videst muligt omfang - at imødekomme målet om at fastholde områdets struktur samt et generelt ønske for kystområdet ved Erritsø om, at grundene tilsigtes fastholdt på sædvanlig (nuværende) størrelse, er kommuneplanens grundstørrelse dog blevet indskærpet i lokalplanen, så grundstørrelsen herefter skal være mindst 800 m2. Målet er endvidere fulgt op med bestemmelse om, at der herefter ikke må dannes flere nye grunde. Bemærkningerne giver herefter ikke anledning til ændringer.
Etageantal
Forslag om, at muliggøre bebyggelse i 2 etager med flade tage, for at forbedre naboers udsigtsmulighed ved at minimere byggehøjden fra 8,5 m til 6,5 m. Forslaget støttes underskrifter fra 9 grundejere. Efter en supplerende høring har i alt 11 ud af 19 grundejere vist sig positive overfor ændringsforslaget, mens 1 grundejer ikke ønsker ændringsforslaget gennemført. Herudover er der udtrykt forundring over, at to af de nyere opførte huse med flade tage ikke allerede er i 2 etager, da de syner sådan. Ifølge BBR er de i 1 etage med høj, delvis frilagt kælder.
Vurdering
Det er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelse, at bygge i 2 etager. Ifølge planlovens § 27, stk. 2 kan lokalplanen dog først vedtages endeligt med ovenstående ændringer efter en forudgående høring af borgere, som ikke har foranlediget ændringen, men som på væsentlig måde kan blive berørt af denne. Fredericia Kommune har derfor foretaget en supplerende høring, som viste, at Jens Kromanns Vej 14 fortsat er imod ændringen, da de frygter øget indbliksgener og værdiforringelse af deres ejendom. Genevirkningerne vurderes dog ikke at være væsentlig anderledes, end hvis lokalplanen ikke vedtages, og det tidligere påtænkte projekt realiseres med ombygning og udnyttelse af tagetagen på den eksisterende bolig.
Bemærkningen giver på den baggrund anledning til, at § 8.2 og § 8.3 ændres, så det bliver muligt at opføre bebyggelse i 2 etager i højest 6,5 m. (Der må fortsat bygges 1½ etage i 8,5 m).
Redaktionelle forhold
Afgrænsningen af området er tegnet lidt forkert på forsidekort og i redegørelsen. Der er byttet rundt på 2 billedtekster i redegørelsen, og der er under afsnittet om eksisterende forhold nævnt én grund for lidt (der er retteligt 19 eksisterende grunde, hvoraf de 18 er bebygget og 1 er ubebygget. Efter udstykningen vil der være 20 grunde).
Af notatet fremgår, at bemærkningerne/indsigelserne foreslås at give anledning til følgende ændringer:
§ 8.2
”Bebyggelsen må højest opføres i 1½ etager.”
Ændres til:
”Bebyggelsen må højest opføres i 2 etager.”
§ 8.3
”Bebyggelsen må højest have en højde på op til 8,5 m.”
Ændres til:
Bebyggelse i 1½ etager må højest have en højde på op til 8,5 m. Bebyggelse i 2 etager må højest have en højde på op til 6,5 m.” Forskellen i den tilladte maks. højde er i overensstemmelse med den generelle praksis. Baggrunden er, at 2 etager med fladt tag virker mere massivt og tager mere udsyn fra naboerne end 1½ etage med sadeltag. |
§ 12.3
”Til udligning af eventuel terrænforskel mellem vej/sti og eksisterende terræn, kan der reguleres med mere end +/- 0,5 m, hvis det er nødvendigt for at give en jævn hældning på makismalt 1:4.”
Ændres til:
”Til udligning af eventuel terrænforskel mellem vej/sti og eksisterende terræn på grunden ved overkørslen kan der reguleres med mere end +/- 0,5 m, hvis det er nødvendigt for at give en jævn hældning på makismalt 1:4.”
Herudover anbefaler Teknik & Miljø følgende ændring, på baggrund af drøftelser på mødet den 30. september, for at overfladevand tilbageholdes på grunden og ikke løber ned til bl.a. de bevaringsværdige bygninger:
Efter § 5.4 tilføjes en ny bestemmelse:
”Overkørsel fra ny grund, som udstykkes fra Jens Kromanns Vej 12, må kun etableres på strækningen til eksisterende vej A–B, som vist på kortbilag 4.”
Indstillinger
Teknik & Miljø indstiller, at det anbefales over for Økonomiudvalget og Byrådet,
- at Lokalplan 339 Boliger ved Jens Kromanns Vej, Snoghøj vedtages endeligt med de anførte suppleringer/ændringer,
- at Teknik & Miljø besvarer de indkomne bemærkninger til planforslaget med udgangspunkt i notatet ”Notat Indkomne bemærkninger LP 339” vedlagt som bilag, og
- at Teknik & Miljø bemyndiges til at foretage mindre redaktionelle rettelser inden offentliggørelse af lokalplanen.
Beslutning i Byrådet den 22-06-2016
Godkendt.
Beslutning i Økonomiudvalget den 22-06-2016
Anbefales.
Beslutning i By- og Planudvalget den 22-06-2016
Udvalget anbefaler lokalplanen overfor Økonomiudvalg og Byråd
Beslutning i By- og Planudvalget den 25-05-2016
Udsat.
Punkt 80 Endelig vedtagelse af lokalplan 334 - Boligområde ved Skullebjergvej i Østerby
Sagsbeskrivelse
Byrådet vedtog den 14. marts 2016 Forslag til ”Lokalplan 334 – Boligområde ved Skullebjergvej i Østerby”. Planforslaget har været i offentlig høring i 8 uger fra den 16. marts til den 11. maj 2016.
Lokalplanens indhold
Planen er udarbejdet for at muliggøre en åben-lav bebyggelse til et boligområde med tilhørende fælles fri- og opholdsarealer, et servicehus med tilhørende bygninger og annekser til fælles faciliteter, parkeringsarealer, intern fordelingsvej samt de nødvendige tekniske anlæg til forsyning af området.
Det er muligt at indrette bebyggelsen, så den disponeres helt efter et kvadrat. Centralt i området kan der opføres bebyggelse til fælles formål. 28 grunde planlægges udstykket til selvstændige grunde på hver 700 m2, hvorpå der kan opføres ét hus til beboelse med et areal på op til 170 m2 i op til to etager.
Det er intentionen, at bebyggelsen indrettes efter en række principper for Maharishi Sthapatya Veda og bæredygtighed.
Lokalplanen fastlægger de fysiske rammer for områdets udformning og anvendelse som boligområde.
Forholdet til Kommuneplan 2013 - 2025
Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med Kommuneplan 2013-2025 for Fredericia Kommune, der udlægger området til boliger.
Sammenfattende redegørelse
I forbindelse med byrådets endelige vedtagelse af Lokalplan 334 skal der efter lov om miljøvurdering af planer og programmer foreligge en sammenfattende redegørelse for, hvordan miljøhensyn er integreret i planen eller programmet, hvordan miljørapporten og de udtalelser, der er indkommet i offentlighedsfasen, er taget i betragtning, hvorfor den vedtagne plan er valgt på baggrund af de rimelige alternativer, der også har været behandlet, samt hvorledes myndigheden vil overvåge de væsentlige miljøpåvirkninger af planen eller programmet.
Miljørapporten har medvirket til, at relevante problemstillinger er undersøgt. I planforslaget er der indarbejdet en række miljøhensyn for at undgå, reducere og/eller kompensere for eventuelle negative miljøpåvirkninger på omgivelserne.
Den sammenfattende redegørelse fremgår af bilag 1.
Det er Teknik & Miljøs vurdering, at lokalplan 334 er tilstrækkeligt belyst ved miljørapporten.
Teknik & Miljø vurderer, at lovgivningen er overholdt, og finder ikke, at der i offentlighedsperioden er fremkommet bemærkninger, der medfører behov for, at foretage yderligere vurderinger og undersøgelser udover dem, som fremgår i den sammenfattende redegørelse.
Høringen
Der er indgivet 13 høringssvar til lokalplanforslaget fra følgende:
1. Museerne i Fredericia
2. Jan Schmidt, Enggårdsparken 18, Fredericia
3. Eva Ohlsen, Østerbyvej 26, Fredericia
4. Annemette Mørup Schmidt, Enggårdsparken 7, Fredericia
5. Grundejerforeningen Skullebjerg Allé, Skullebjerg Allé 25, Fredericia
6. Vejlby Sogns Beboerforening
7. Jette Honoré og Arne Grauslund, Koglevænget 15, Fredericia
8. Thomas Øllgaard Jensen, Skullebjergvej 37, Fredericia
9. Hanne Dal og Elin Greve, ejer af ejendommen Skullebjergvej 41
10. Anni Jæger Pedersen, Skullebjergvej 37, Fredericia
11. Niels Hedemand, Skullebjerg Allé 10, Fredericia
12. Ole Itzke, Skullebjerg Allé 27, Fredericia
Bemærkning nr. 13 indkom efter høringsperioden udløb:
13. Michael Hauballe Nielsen, Skullebjerg Allé 17, Fredericia.
Derudover er der den 11. maj 2016 afleveret en underskriftsindsamling imod lokalplanforslaget. Indsamlingen er foranlediget af en gruppe personer, der omfatter formanden for Vejlby Sogns Beboerforening samt formanden for Grundejerforeningen Skullebjerg Allé.
Flertallet af de indkomne bemærkninger og indsigelser er omfattende og indeholder mange betragtninger, spørgsmål og udsagn. Enkelte har forslag til ændringer af lokalplanforslaget. Bemærkningerne er sammenstillet i et notat, der er vedlagt som bilag 2 (Indkomne bemærkninger til lokalplan 334).
Samtlige høringssvarene er samlet i hvidbogen, som er vedlagt som bilag 3.
Høringssvarene er følgende sendt til orientering hos bygherre, der efterfølgende har sendt sine kommentarer til de væsentligste bemærkninger. Bygherres kommentarer er vedlagt indstillingen som bilag 4.
Høringssvarene i hovedtræk
Hovedtrækkene af høringssvarene er følgende:
- Kursuscenter: De fleste har en klar opfattelse af, at hensigten med lokalplanen vil være at etablere et kursuscenter og ikke et boligområde.
- Utryghed ved aktiviteterne i Vasthu Haven: Der er en udbredt usikkerhed, utryghed og mistillid til de aktiviteter, som kort omtales i lokalplanforslagets redegørelsesdel. Mange betegner aktiviteterne, som noget, der foregår i en ”religiøs sekt” i stil med det, der praktiseres i scientology. Flere er desuden utrygge ved, at beboerne i det nye boligområde vil isolere sig og slutte sig om sig selv. En enkelt sidestiller det nye område med en ghetto.
- Negativ indflydelse på unge mennesker: Det fremhæves også, at projektet vil have en negativ indflydelse på unge mennesker.
- Ejerforhold og økonomiske forhold: Flere er optaget af projektets økonomiske forhold og ejerforhold samt af, at der er igangsat et mageskifte mellem Uretek Holding og Poul Ejner Jochumsen, der ejer jorden.
- Negativ indflydelse på områdets huspriser: Flere fremhæver, at huspriserne i området vil falde, hvis lokalplanen realiseres, og at det bliver vanskeligt at sælge huse. Enkelte mener, at de eksisterende huses attraktivitet vil blive forringede.
- Terrænregulering, spildevand og solanlæg: Enkelte fremhæver, at det ikke er rimeligt, at der må terrænreguleres mere i dette område, end hvad andre må. Enkelte mener også, at lokalplanforslaget giver mulighed for at etablere et privat anlæg til rensning af spildevand, og at dette ikke bør tillades. Enkelte har desuden betænkeligheder ved etablering af solanlæg i området og stiller spørgsmål ved anlæggets sikkerhed.
- Trafikbelastning: En del kommenterer på områdets infrastruktur og anfører, at Skullebjergvej ikke er dimensioneret til at afvikle den stigning i trafik, som en udbygning af lokalplanområdet medfører.
- Øget risiko for indbrud: Enkelte udtrykker bekymring for, at lokalplanforslaget giver mulighed for etablering af en sti, der via lokalplanområdet forbinder Østerbyvej med Skullebjergvej, og at stiens beliggenhed vil føre til øget risiko for indbrud i beboelsen omkring Skullebjerg Allé.
- Behovet for yderligere arealudlæg er ikke til stede: Flere tilkendegiver, at det ikke er hensigtsmæssigt at udlægge yderligere areal til boliger, når der er mange ubebyggede områder i forvejen. Flere påpeger, at man skal udnytte den store rummelighed til boligbyggeri, der allerede findes i området.
- Forringelse af eksisterende huses attraktivitet: Enkelte mener, at de eksisterende huses attraktivitet vil blive forringet som følge af etablering af projektet.
Økonomiske konsekvenser
Teknik & Miljø har tidligere oplyst, at der må påregnes udgifter til en ud-bygning af Skullebjergvej, når lokalplanområdet udbygges. Udgifterne forventes at beløbe sig til ca. 1,2 mio. kr.
Vurdering
Lokalplanen giver mulighed for at indrette en åben-lav bebyggelse i hen-hold til en række nøje fastlagte principper, der definerer, hvordan husene placeres og opføres. Derudover lægges der op til, at boligerne indrettes som 0-energihuse, hvor områdets bebyggelse opvarmes og forsynes med energi fra solanlæg, varmepumper m.m. Lokalplanen muliggør således opførelse af en alternativ bebyggelse, der tager vide hensyn til bæredyg-tighed.
Vurdering af bemærkningerne fra høringsperioden
Indsigelserne og bemærkningerne fra offentlighedsfasen (punkt A – J) er behandlet i bilag 5.
Teknik & Miljøs vurdering er alene foretaget ud fra et planlægningsmæssigt synspunkt. En del af de bemærkninger, der er indkommet i høringsperioden, er ikke relevante i forhold til lokalplanlægning, jf. planloven.
Høringssvarene har derfor, på baggrund af en planlægningsmæssig vurdering, ikke medført, at der foreslås ændringer i planens hovedprincipper, eller at det vurderes at være nødvendigt at opstille afværgeforanstaltninger.
Høringssvarende giver imidlertid anledning til, at lokalplan 334 foreslås ændret tre steder, fsv angår:
- For at imødekomme de mange bemærkninger til lokalplanforslaget om at lokalplanen muliggør kursusvirksomhed specificeres følgende i lokalplanen:
Tekst fra høringen (gammel tekst) | Foreslås ændres til (ny tekst) |
§3.1 Delområde 1 Delområde 1 må anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse med tilhørende veje, parkering og opholdsarealer. Derudover kan der opføres bygninger til fælles faciliteter og offentlige formål. Ved offentlige formål forstås servicehus/medborgerhus, annekser til kursusvirksomhed, o.l. Boliger indenfor delområde 1 skal opføres som fritliggende en- eller tofamiliehuse. | § 3.1 Delområde 1 Delområde 1 må anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse med tilhørende veje, parkering og opholdsarealer. Derudover kan der opføres bygninger til fælles faciliteter og offentlige formål. Ved offentlige formål forstås servicehus/medborgerhus, annekser til undervisning af områdets beboere og til gæster der aflægger området besøg. Boliger indenfor delområde 1 skal opføres som fritliggende en- eller tofamiliehuse. |
- For at imødekomme de mange bekymringer om størrelsen på de bygninger, der skal bruges til fælles faciliteter, reduceres antallet af annekser fra 4 til 2. Dette medfører, at lokalplanens bestemmelser for bebyggelsens omfang og placering (§ 8) ændres til:
Tekst fra høringen (gammel tekst) | Foreslås ændret til (ny tekst) |
§ 8.2 Delområde 1 Der kan opføres en bygning til fælles formål (servicehus) på max. 600 m2. Herudover kan der opføres op til 4 bygninger (annekser) til fælles formål og offentlige formål med samme karakter som boligerne. Hvert anneks må max. være 200 m2. Boliger, servicehus og annekser må opføres i max. 2 etager og med en højde på max. 8,5 m. over fastlagt niveauplan. Intet byggeri må have en højde over kote 42,75 DVR90. | § 8.2 Delområde 1 Der kan opføres en bygning til fælles formål (servicehus) på max. 600 m2. Herudover kan der opføres op til 2 bygninger (annekser) til fælles formål og offentlige formål med samme karakter som boligerne. Hvert anneks må max. være 200 m2. Boliger, servicehus og annekser må opføres i max. 2 etager og med en højde på max. 8,5 m. over fastlagt niveauplan. Intet byggeri må have en højde over kote 42,75 DVR90. |
- Det fremgår af bestemmelsen i § 11.2, at Fredericia Kommune skal godkende terrænreguleringen inden den udføres. Teknik & Miljø finder, at denne bestemmelse er tilstrækkelig bestemt i forhold til hvor meget området kan modelleres. For at imødekomme bekymringerne til lokalplanforslagets bestemmelser om terrænregulering præciseres følgende i lokalplanen:
Tekst fra høringen (gammel tekst) | Ændres til (ny tekst) |
§ 11.1 I forbindelse med byggemodningen af området må der foretages terrænregulering, som overstiger den maksimale grænse, fastsat i § 11.2. | § 11.1 I forbindelse med byggemodningen af området må der foretages terrænregulering i lokalplanområdets sydøstligste hjørne, som overstiger den maksimale grænse, fastsat i § 11.2. |
Indstillinger
Teknik & Miljø indstiller, at det anbefales over for Økonomiudvalget og Byrådet,
1. at Lokalplanforslag 334 – Boligområde ved Skullebjergvej i Østerby (bilag 6) vedtages endeligt med de anførte suppleringer/ændringer
2. at Teknik & Miljø besvarer de indkomne bemærkninger til planforslaget med udgangspunkt i notatet vedlagt som bilag 5
3. at Teknik & Miljø bemyndiges til at foretage mindre redaktionelle rettelser inden offentliggørelse af lokalplanen
Beslutning i Byrådet den 22-06-2016
Et flertal i bestående af A, O, V og C anbefaler byrådet at stemme lokalplanforslaget ned, men samtidigt bede BPU om at indlede drøftelser med bygherrer om en alternativ placering til projektet.
F og Ø stemmer for lokalplansforlaget, men bakker op om flertallets anbefaling om at indlede dialog.
Nicolai Wyke (V) stemmer for lokalplansforslaget, men bakker op om flertallets anbefaling om at indlede dialog.
Susanne Eilersen var fraværende under afstemningen.
Beslutning i Økonomiudvalget den 22-06-2016
Et flertal i bestående af A, O, V og C anbefaler byrådet at stemme lokalplanforslaget ned, men samtidigt bede BPU om at indlede drøftelser med bygherrer om en alternativ placering til projektet.
F stemmer for lokalplanen, men bakker op om flertallets anbefaling om at indlede dialog.
Beslutning i By- og Planudvalget den 22-06-2016
Et flertal i bestående af A O og C anbefaler byrådet at stemme lokalplanforslaget ned, men samtidigt bede BPU om at indlede drøftelser med bygherrer om en alternativ placering til projektet.
Nicolai Wyke (V) støtter Lokalplanforslaget men bakker op om flertallets anbefaling om at indlede dialog.