By- og Planudvalget - 13-05-2015
Punkt 59 Godkendelse af dagsorden
Sagsbeskrivelse
Sagsbeskrivelse:
Indstillinger
Fagafdelingen indstiller
Beslutning i By- og Teknikudvalget den 13-05-2015
Godkendt.
Punkt 60 Nye dagligvarebutikker i kommunen
Sagsbeskrivelse
Med sagen her skabes overblik over i alt fem konkrete henvendelser og to forventede sager om etablering af dagligvarebutikker i Fredericia. I overblikket. Formålet er at udvalget kan drøfte sagerne i sammenhæng og i forhold til udvalgets planer for udvikling af handlen i Fredericia.
Beslutning om tre af sagerne (A, C og D) er lagt i selvstændige beslutningssager på udvalgets dagsorden.
--
Konkrete forespørgsler:
A. Norgesgade, Sølvvarekarréen: Discountbutik på ca. 1000 m2 (del af projekt, hvor der også opføres boliger).
B. Ringvejen i nærheden af banegården: Dagligvarebutik på 1900 m2.
C. Egeskovvej: 2 dagligvarebutikker på 1000 og 1200 m2. Det er to dagligvarebutikker på Treldevej, der ønsker at flytte og samtidig udvide.
D. Sanddal Bakke: Dagligvarebutik på 500 m2.
Forventet i forbindelse med udbygning af Fredericia C
E. FredericiaC: Dagligvarebutik på 3.500 m2. FredericiaC ønsker at udvikle et detailhandelsområde langs Gl. Havn.
F. Oldenborggade/Kongensgade, FredericiaC: Discountbutik på ca. 1000 m2. Placering af en dagligvarebutik i forbindelse med projektudvikling nord for Oldenborggade.
Se oversigtskort i bilag A
Viden fra detailhandelsanalyser:
Kommunen generelt
Fredericia Kommune har i 2014 fået udarbejdet detailhandelsanalyser. Af analyserne fremgår det, at kommunen har en spredt dagligvarestruktur med en stor andel af omsætningen udenfor bymidten. Den lave andel af dagligvarehandel i bymidten betyder, at det daglige flow af kunder til bymidten begrænses og dermed også afledt handel i bymidtens udvalgsvarebutikker. Et besøg i en dagligvarebutik medfører typisk et afledt salg i en udvalgsvarebutik i 15–20 % af indkøbsturene.
Bymidten
Der vil være flere positive påvirkninger ved etablering af en ny dagligvarebutik i bymidten. Den konkrete placering af butikken vil have betydning for, hvilke påvirkninger en dagligvarebutik kan få. En ny butik vil styrke bymidten, hvis den forventede vækst i indbyggertallet realiseres. Grundlaget for dagligvarebutikker kan også forbedres, hvis bymidtens attraktivitet forbedres. Attraktiviteten kan f.eks. forbedres med et bedre udbud af dagligvarer.
I bymidten er der et stort potentiale for byomdannelse – både på FredericiaC men også øvrige byomdannelses områder. Det medfører en stigning i indbyggertallet i bymidten og at forbruget til dagligvarer kan stige med ca. 80 % i forhold til i dag, når alle byomdannelsesområder er udbygget.
På den baggrund vurderer analysen, at der med tiden bliver grundlag for en ny butik i bymidten. Jo tidligere dagligvarebutikken etableres, jo større konkurrence og omsætningsreduktion vil opleves i de eksisterende nærmeste dagligvarebutikker og specialbutikker. Nye dagligvarebutikker vil umiddelbart tage mest omsætning fra de nærmeste butikker.
I analysen vurderes der kun at være grundlag for en butik på 3.500 m2 under de absolut mest positive forudsætninger. Hvis en stor dagligvarebutik etableres, inden omsætningsgrundlaget er på plads, vil butikken få en kraftig indvirkning på omsætningen i de eksisterende butikker – både dagligvarer og specialbutikker.
Etablering af en butik på 1.000 m2 vil ifølge analysen gøre det endnu mere vanskeligt efterfølgende at etablere en butik på 3.500 m2 uanset placering.
Anbefaling i detailhandelsanalysen vedrørende bymidten
Når den lokale forsyning, effekten på gågadeområdet og udviklingen af Fredericia ses under ét, anbefaler analysen, at der arbejdes med etablering af en 1000 m2 discountbutik ved Oldenborggade nær kanalen, idet dette vil være mest hensigtsmæssigt for byens handelsliv. På sigt kan der planlægges for yderligere en dagligvarebutik på 1000 m2, når der er omsætningsgrundlag til stede.
Økonomiske konsekvenser:
Ingen.
Vurdering:
Den bedste løsning afhænger af, hvilke effekter der prioriteres:
- Forbedring af den lokale forsyning i den sydøstlige del af bymidten
- Styrkelse af bymidten med en butik i forbindelse med det eksiste-rende gågadenet
- Styrkelse af udvikling af bymidten ved at arbejde for en fremtidig ankerbutik på 3.500 m2, og dermed styrke den fremtidige kobling mellem den eksisterende bymidte og FredericiaC
”Gang i Byen”
By og Teknikudvalget har vedtaget strategi for udvikling af handlen i bymidten ”Gang i Byen”. Her lægges vægt på udviklingsmæssige tiltag, der styrker handlen i bymidten også med flere dagligvarer og kædebutikker i centrum og en udvikling der binder byen sammen med Fredericia C og Gammelhavn. I tabellen er de forskellige projektet vurderet i forhold til dette.
Økonomiske konsekvenser
Ingen. Der kan være afledte økonomiske konsekvenser afhængig af, hvordan en beslutning vil påvirke byens erhvervsliv.
Vurdering
Den bedste løsning afhænger af, hvilke effekter der prioriteres:
- Forbedring af den lokale forsyning i den sydøstlige del af bymidten
- Styrkelse af bymidten med en butik i forbindelse med det eksiste-rende gågadenet
- Styrkelse af udvikling af bymidten ved at arbejde for en fremtidig ankerbutik på 3.500 m2, og dermed styrke den fremtidige kobling mellem den eksisterende bymidte og FredericiaC
”Gang i Byen”
By og Teknikudvalget har vedtaget strategi for udvikling af handlen i bymidten ”Gang i Byen”. Her lægges vægt på udviklingsmæssige tiltag, der styrker handlen i bymidten også med flere dagligvarer og kædebutikker i centrum og en udvikling der binder byen sammen med FredericiaC og Gammel Havn. I tabellen er de forskellige projekter vurderet i forhold til dette.
Placering |
Vurderet effekt og forhold til ønsket om mere handel i bymidten |
A) Norgesgade, Sølvvarekarréen. Discountbutik på ca. 1.000 m2 |
Placeringen udenfor handelsgadenettet styrker ikke omsætning og butiksudvikling i handelsgaderne.
Placeringen vest for handelsgaderne kan trække udviklingen af detailhandelsområdet mod vest i stedet for mod syd, som er det ønskværdige.
|
B) Ringvejen i nærheden af banegården: Dagligvarebutik på 1900 m2 |
Placeringen af et større supermarked udenfor bymidten vil styrke andelen af dagligvarer, der købes udenfor bymidten.
|
C) Egeskovvej: 2 daglig-varebutikker på hhv. 1000 og 1200 m2. |
Placeringen vil styrke området ved Egeskovvej med en væsentlig bedre forsyning af dagligvarer, men dermed også det samlede udbud af dagligvarer udenfor bymidten. Vil kunne trække handel væk fra bymidten.
Den østlige del af Fredericia Nord få længere til dagligvareindkøb.
|
D) Sanddal Bakke: Dagligvarebutik på 500 m2 |
Placeringen vil give mulighed for dagligvareindkøb for sejlerne, men også for forbipasserende på Strandvejen.
Beliggenheden retter sig mod brugere af lystbådehavnen og placeringen uden øvrige butikker samt trafikal adgang gør den mindre attraktiv for forbipasserende. |
E) FredericiaC: Dagligvarebutik på 3.500 m2. FredericiaC ønsker på sigt at udvikle et detailhandelsområde langs Gl. Havn. Der ønskes placeret en ankerbutik. | Butikken vil fungere som en ankerbutik, der understøtter udvikling af detailhandel på FredericiaC. |
F) Oldenborggade/Kongensgade (FredericiaC): Discountbutik på ca. 1000 m2. |
Placeringen tilgodeser en bedre forsyning med dagligvarer i en del af bymidten, hvor der er længst til dagligvareindkøb. Placeringen vil vanskeliggøre en fremtidig ankerbutik på 3.500 m2 ved FredericiaC, og FredericiaC er kun interesseret i at etablere en dagligvarebutik her – hvis der åbnes mulighed for etablering af andre dagligvarebutikker i bymidten. |
Det er Strategisk Planlægnings samlede vurdering, at øgede og forbedrede indkøbsmuligheder uden for bymidten og i den nordlige ende af bymidten vil have en negativ effekt på handlen i bymidten og ønsket om at styrke sammenhængen med FredericiaC.
En dagligvarebutik på 3.500 m2 i nærheden af FredericiaC vil skulle etableres når befolkningsgrundlaget er tilstrækkeligt. En sådan ankerbutik vil denne bidrage til den samlede udvikling af hele bymidten og dagligvarehandlen inden for voldene.
Der kan uden problemer gives tilladelse til en dagligvarebutik på max. 500 m2 ved lystbådehavnen, da det vurderes at det ikke vil modarbejde den overordnede strategiske tilgang til placering af nye dagligvarebutikker i kommunen.
Indstillinger
Strategisk Planlægning indstiller,
1. Strategisk Planlægning indstiller,
1. At By- og Teknikudvalget drøfter de forskellige placeringer samlet.
2. At By- og Teknikudvalget træffer beslutning, at der arbejdes videre med etablering af en dagligvarebutik i Sandal (D).
3. At der træffes beslutning om sagerne A, B og C i de følgende sager på denne dagsorden.
Beslutning i By- og Teknikudvalget den 13-05-2015
Indstillingen blev tiltrådt.
Punkt 61 Byudvikling af karréen Norgesgade, Vester Voldgade og Jyllandsgade (Lukket)
Punkt 62 Anmodning om igangsætning af lokalplan for et supermarked ved banegården
Sagsbeskrivelse
En projektudvikler søger på vegne af en supermarkedskæde om mulighed for at etablere en butik på Indre Ringvej 25. Ejendommen ejes af Post Danmark og fungerer som postcenter.
Grunden er 5.373 m2 og afgrænses mod nord og vest af BaneDanmarks arealer, mod syd af biludlejningsselskabet AVIS’ arealer samt et parkeringsareal langs Vesterbrogade og mod øst af Indre Ringvej, hvor Netto ligger.
Projektudvikleren oplyser, at det er et supermarked, som ikke har butikker i Fredericia, der ønsker at etablere sig. Planen er at etablere en butik på 1.910 m2 med et bredt sortiment af dagligvarer samt delikatesse, og ikke et egentligt udbud af udvalgsvarer. I forbindelse med butikken ønskes etableret et tankanlæg.
Lokalplanen vil være i overensstemmelse med Kommuneplan 2013 – 2025 for Fredericia Kommune, da grunden ligger indenfor rammeområde N.C.1, Bydelscenter ved Vesterbrogade, der giver mulighed for centerområde, herunder bydelscenter.
Der må maksimalt opføres 2.000 m² bruttoetageareal for nye butikker i N.C.1. Der vil herefter være 90 m2 til rådighed for nye butikker i bydelscentret.
Ved orientering på mødet den 13. januar 2015 var By- og Teknikudvalget som udgangspunkt positivt indstillet overfor projektet, hvis de trafikale forhold kunne løses tilfredsstillende.
Økonomiske konsekvenser
Ingen.
Vurdering
Teknik & Miljø vurderer, at den ønskede placering kan være gunstig for et nyt supermarked i forhold til kundeopland og kundegennemstrømning ved banegården. Et velassorteret supermarked tæt på det trafikale knudepunkt, som banegården er, kan muligvis bidrage til at holde på en større andel af dagligvarehandlen i kommunen.
Imidlertid vil etableringen af et supermarked på denne placering formentlig gå ud over bymidtens kundeopland, kundegennemstrømning og dagligvarehandel. Siden By- og Teknikudvalgets møde i januar er detailhandelsplanen ”Gang i byen” blevet vedtaget. Den indeholder analyser og strategiske overvejelser, der påpeger, at en butik med den ønskede placering vil få konsekvenser for fremtidige handelsmuligheder i bymidten.
Sagen indebærer derfor en afvejning af hensynet til handlen i Midtbyen i forhold til udvikling af nye dagligvaremuligheder i Fredericia.
Indstillinger
Teknik & Miljø indstiller,
at udvalget drøfter sagen og træffer beslutning om hvorvidt der skal igangsættes lokalplanlægning for Indre Ringvej 25 med henblik på at skabe mulighed for etablering af et supermarked.
Beslutning i By- og Teknikudvalget den 13-05-2015
Udvalget besluttede at igangsætte lokalplanlægning for Indre Ringvej 25 med henblik på at skabe mulighed for etablering af et supermarked, forudsat at de trafikale udfordringer imødegås.
Punkt 63 Principbeslutning om eventuel flytning af bydelscenter i Fredericia Nord
Sagsbeskrivelse
En projektudvikler har henvendt sig til Fredericia Kommune med en forespørgsel om at lade bydelscentret på Egeskovvej blive flyttet til krydset mellem Indre Ringvej og Egeskovvej.
Projektudviklers begrundelse er, at bydelscentret på Egeskovvej i dag ikke reelt fungerer som et alsidigt bydelscenter og vurderer, at bydelscentret også fremadrettet vil have svært ved at tiltrække interessante butikker. Bilforhandleren på hjørnet i krydset er ifølge projektudvikleren interesseret i at afhænde grunden med etablering af et nyt bilhus andetsteds i kommunen for øje.
Idéen er at udpege krydset mellem Indre Ringvej og Egeskovvej til bydelscenter i kommuneplanen ved at overføre den ledige detailhandelskvote fra kommuneplanens rammeområde N.C.2 til krydset. Her skal således tre dagligvarebutikker samles, hvoraf én er den eksisterende REMA1000.
Projektudvikler er i kontakt med to discountbutikker på Treldevej, som ønsker at flytte fra utidssvarende lokaler til nye lokaler på bilhusets grund. Butikkerne vil efterlade tomme lokaler, hvor for eksempel mindre købmænd vil kunne etablere sig.
Projektudvikler har indsendt et debatindlæg for at belyse potentialer og problemstillingen fra efterspørgselssiden.
Kommuneplanen udlægger rammeområde N.C.2 til bydelscenter, som i dag blandt andet omfatter en dyrehandler, en låsesmed, en bilforhandler og en tankstation. Den resterende detailhandelskvote i bydelscentret er 1.000 m2, som ønskes flyttet.
De eksisterende lejemål i det nuværende bydelscenter vil kunne fortsætte uanset en flytning af centerfunktionen.
Projektet forudsætter, at der tilvejebringes et tillæg til Kommuneplan Fredericia 2013-2025 for at ændre på centerstrukturen. Planloven muliggør ikke umiddelbart etablering af et nyt bydelscenter på denne placering, og kommunen vil således i givet fald skulle forhandle med Naturstyrelsen om muligheden for en eventuel omplacering af bydelscentret.
Økonomiske konsekvenser
Ingen.
Vurdering
Teknik & Miljø vurderer, at en samling af tre dagligvarebutikker vil styrke Fredericia Nord kraftigt på dagligvarehandlen.
De nyligt gennemførte detailhandelsanalyser indikerer, at styrkelse af handelsområder uden for bymidten vil tage omsætning fra butikker i bymidten og mindske muligheden for udbygning af handelslivet her.
På den baggrund anbefales det, at der meddeles afslag.
Indstillinger
Teknik & Miljø indstiller,
- at udvalget træffer beslutning om hvorvidt, Fredericia Kommune er indstillet på at tilvejebringe plangrundlag for flere butikker på hjørnet Indre Ringvej/Egeskovvej.
Beslutning i By- og Teknikudvalget den 13-05-2015
Udvalget besluttede at meddele ansøger, at Fredericia Kommune er indstillet på at tilvejebringe plangrundlag for butikker på hjørnet Indre Ringvej/Egeskovvej.
Punkt 64 Orientering
Sagsbeskrivelse
Orientering og spørgsmål fra udvalgsformanden
Orientering og spørgsmål fra udvalgsmedlemmer
Orientering og spørgsmål fra Teknik & Miljø, Strategisk Planlægning og
Facility Management
Orientering om de konkrete projekter i Gang i byen projektet.
Økonomiske konsekvenser
Ingen.
Vurdering
Ingen.
Indstillinger
Byråds- og Ledelsessekretariatet indstiller, at orienteringen tages til efterretning.
Beslutning i By- og Teknikudvalget den 13-05-2015
Indstillingen blev tiltrådt.