By- og Planudvalget - 17-02-2015

Stævnhøj Plejecenter er ejet af Fredericia Kommune og indeholder 30 to-rumsboliger samt dagcenter.

I forbindelse med vedtagelsen af budgettet for 2015-2018 blev det besluttet at lægge driften af kommunens to dagcentre sammen, således at alle dagcenterbrugere fremover kommer på Plejecenter Othello. I den forbindelse blev dagcenterlokalerne på Plejecenter Stævnhøj ledige.

På mødet i Social- og Omsorgsudvalget d. 14. januar 2014 blev det besluttet, at anbefale opførelse af 6 almene ældreboliger, som lever op til de krav, der er til boliger for plejekrævende beboere i både soverum og badeværelser i det område som bliver ledigt ved nedlæggelsen af dagcenterlokalerne på Stævnhøj.

Baggrunden for at opføre 6 almene ældreboliger:

Ved at etablere 6 almene ældreboliger i det tidligere dagcenter opnås en fornuftig anvendelse af tiloversblevne lokaler.

Dertil kommer, at der gennem hele 2014 har været stigende venteliste til en ældrebolig på et plejecenter. Der har i perioden været mellem 50 og 58 på ventelisten, heraf i gennemsnit 10 der ikke har haft specielle ønsker, og som derfor er omfattet af plejeboliggarantien på 2 måneder. Det har således i perioden ikke været muligt at opfylde garantien for 10 borgere. De 6 plejeboliger vil afhjælpe dette i væsentligt omfang.

Der har undervejs i drøftelserne været overvejet at etablere aflastningsboliger, idet der også er behov for dette. Boligerne indrettes så de kan anvendes til både permanente ældreboliger og aflastningsboliger. Beslutning om anvendelsen er ikke fastlåst, men kan ændres efterfølgende. Som udgangspunkt forventes det dog at behovet for aflastningsboliger, tænkes ind i et kommende Sundhedshus.

Der er udarbejdet skema A og udarbejdet skitser til bebyggelsen og det vurderes at ombygningen kan ske indenfor den eksisterende lokalplan.

Der opføres 6 almene ældreboliger med et samlet areal på 502 m2 Og det er planlagt at alle 6 boliger består af 2 rum.

Tilsagn om offentlig støtte kan meddeles i medfør af § 115 i almenboligloven og omfatter statens betaling af ydelsesstøtte vedrørende realkreditbelåning samt kommunal udlån af grundkapital og garanti for realkreditlån.

Der kan maksimalt godkendes følgende anskaffelsessum:

Gældende maksimumbeløb for Fredericia Kommune inkl. energitillæg er 24.040 kr./m² i 2015. Maksimumsbeløbet for anskaffelsessummen pr. kvadratmeter boligareal.

Anskaffelssummen fordeler sig som vist i bilaget, der er udskrevet fra indberetningssystemet (BOSSINF)

Anskaffelsessummen søges godkendt med følgende finansiering:

Lejen for de almene ældreboliger vil udgøre 985 kr./år. pr m2. Den således beregnede leje lægges til grund ved godkendelsen af tilsagnet. Månedlig husleje for en 67 m² ældrebolig ekskl. forbrug er beregnet til 5.472 kr.

Der skal ikke stille kommunal garanti for lånet, når lånet optages i Kommunekredit. Det er oplyst at lånes optages i kommunekredit. 

Sideløbende med denne støttesag behandler Social- og Omsorgsudvalget sagn vedrørende finansiering af projektet. 

Indstillingen blev tiltrådt.

Godkendt som indstillet

Baggrund

By- og Teknikudvalget besluttede på sit møde den 25. november 2014 at igangsætte udarbejdelsen af et lokalplanforslag for en karré syd for Ol-denborggade og nord for kanalen.

Et udkast til lokalplanforslag er udarbejdet på baggrund af kommuneplanen og udviklingsplanen for FredericiaC. Lokalplanen har til formål at muliggøre opførelse af byggeri i et byggefelt syd for Oldenborggade.

Lokalplanens indhold

Lokalplanen omfatter et område på ca. 2.000 m². Karréens anvendelse fastlægges til boligformål, erhvervsformål i virksomhedsklasse 1-2 samt til overdækket parkering. Taget af parkeringsanlægget skal etableres som et grønt opholdsareal. Karréen opføres med åbninger i facadebebyggelsen, der giver mulighed for gennemgang gennem karréens gårdrum.

Bygninger kan opføres i 2 til 6 etager, så der skabes en variation i karré-ens bygningshøjder. Der kan opføres maksimalt 5.800 m² etageareal i området. Af dem kan de 5.800 m² alle være til boligformål. En mindre del på maksimalt 600 m² kan være til erhverv. Der kan i givet fald opføres tilsvarende færre m² til boliger.

Vejadgangen til kælderparkeringen skal ske fra lokalgaden vest for karré-en.

For at klimasikre lokalplanens område hæves det fremtidige terræn til minimum kote 2,5 DVR90.

Virksomheder - risiko

Sydøst for lokalplanområdet ligger Shells Havneterminal, som håndterer ind- og udskibning af olie- og gasprodukter og derfor er udpeget som en risikovirksomhed. Der er foretaget beregninger af den samfundsmæssige risiko, som dokumenterer, at de funktioner, bebyggelse og anlæg, som kommuneplantillæg nr. 7 og lokalplanforslaget giver mulighed for, kan overholde de acceptkriterier, som Miljøstyrelsen har fastsat.

Risikoforhold for lokalplanområdet er nærmere beskrevet i den miljørap-port, der ledsager lokalplanen.

Kommuneplanen

Lokalplanområdet ligger indenfor rammeområde B.BE.2 ”Blandet bolig og erhverv syd for Oldenborggade”.

Ændrede kommuneplanrammer

Kommuneplanens gældende rammer for lokalplanens område fastlægger, at der maksimalt kan opføres 5.700 m², fordelt med maksimalt 3.000 m² til boligformål og 2.700 m² til erhverv. Lokalplanforslagets bestemmelser er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for B.BE.2 i forhold til anvendelsen og bebyggelsesmuligheder i karré 6. For at opnå en anden og mere fleksibel anvendelsesfordeling, som be-skrevet ovenfor, er der udarbejdet et forslag til tillæg 7 til Kommuneplan 2013-2025, der ledsager lokalplanforslaget.

Tilsvarende er der i forslaget til kommuneplantillægget fastlagt en anden og mere fleksibel anvendelsesfordeling for karré 7+8 omfattet af lokalplan 330. Kommuneplanens gældende rammer for karré 7+8 fastlægger, at der kan opføres maksimalt 7.900 m², fordelt med maksimalt 7.900 m² til boligformål og maksimalt 350 m² til erhverv. Der kan i givet fald opføres tilsvarende færre m² til boliger. I kommuneplantillæg 7 foreslås, at forde-lingen ændres således, at der maksimalt kan etableres 650 m² til erhverv og tilsvarende 300 m² færre til boliger.

En anden grund til at lave kommuneplantillæg 7 er, at ifølge de gældende rammer må etagehøjden i karré 6 ikke overstige 4 etager. I lokalplanfor-slaget foreslås bebyggelse i op til 6 etager. Kommuneplantillæg nr. 7 giver derfor mulighed for maksimalt 6 etager i karré 6 omfattet af lokalplan-forslag 331.

Miljørapport

Der er udarbejdet en miljørapport, der ledsager lokalplanen. På baggrund af en screening af lokalplanen efter lovens § 3, stk. 1, nr. 3 vurderes det, at de miljømæssige konsekvenser som følge af lokalplanens gennemfø-relse skal belyses nærmere i en miljøvurdering.

På baggrund af screeningen er der gennemført en miljøvurdering af bl.a. følgende parametre:

•  Støj

•  Risiko

•  Håndtering af eksisterende jordforurening

•  Luft, støv og lugt fra omgivende virksomheder

•  Klimatilpasning

•  Kystlandskab

•  Kulturarven, karréstrukturer, voldanlæg

•  Skyggepåvirkning af omgivelser

Miljørapporten beskriver disse emner i forhold til lokalplanen.

Teknik & Miljø vurderer, at lokalplanen muliggør opførelse af en arkitekto-nisk spændende bebyggelse med attraktive boliger, hvoraf nogle får udsigt ud over den netop etablerede kanal. Der bliver desuden mulighed for at indrette centralt beliggende lokaler til erhvervsformål.

Det, i forhold til den gældende kommuneplan, øgede antal etager er fast-sat ud fra et ønske om større variation i bygningshøjderne. Når en mindre del af bebyggelsen får 6 etager, vil en tilsvarende mindre del få højder på 2-3 etager. Den bebyggelse lokalplanen muliggør viderefører den historiske bystrukturs nord-sydgående gader. Teknik & Miljø vurderer, at bebyggelsen ikke medfører en reel påvirkning af kysten, da lokalplanområdet ligger i forlængelse af den eksisterende bystruktur. Det vurderes heller ikke, at bebyggelsen vil ændre væsentligt på panoramakiggene fra voldanlægget.

Indstillingen blev tiltrådt.

Godkendt som indstillet.

Forslag til ”Lokalplan 329 Vestcentret, Center og erhvervsområde ved Vejlevej” blev vedtaget den 23. september 2014 af By- og Teknikudvalget, den 30. september 2014 af Økonomiudvalget og den 6. oktober 2014 af Byrådet. Planforslaget har været i offentlig høring i 8 uger fra den 22. oktober til den 17. december 2014.

Planforslaget er udarbejdet for at muliggøre opførelsen af et nyt Vestcenter samt at gennemføre en samlet planlægning af centerområdet ved Vejlevej, så det kommer til at leve op til nuværende og fremtidige behov for detailhandel.

Med lokalplanen er der mulighed for at opføre ny bebyggelse til eksempelvis butikker, servicevirksomheder, kontorer og lignende.

Lokalplanen opstiller krav til butiksstørrelser og muliggør, at området kommer til at indeholde dagligvarebutikker samt store udvalgsvarebutikker.

Lokalplanen har desuden til formål at fastlægge bestemmelser for placering og udformning af ny bebyggelse, sikre hensigtsmæssige adgangs- og parkeringsarealer til områdets funktioner samt bevare områdets beplantningsstruktur.

Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan Fredericia 2013-2025.

Det er ved en screening af planen vurderet, at der ikke skal udarbejdes miljøvurdering.

Høringsperiode

I høringsperioden indkom der i alt tre bemærkninger/indsigelser, som i hovedtræk er beskrevet herunder. For en mere detaljeret gennemgang

henvises til vedlagte notat (Indsigelsesnotat).

Bemærkning 1

Rune Kjældgaard, som er bygherre og har igangsat lokalplanarbejdet, har indsendt indsigelse mod minimumsstørrelsen på butikker på 500 m². Han mener, at minimumsstørrelsen er begrænsende for områdets fremtidige udvikling, og at det vil gavne butiksområdet, hvis der vil være mulighed for at indpasse små butikker mellem de store.

Teknik & Miljø har holdt møde med bygherre om indsigelsen for at få belyst, i hvilken grad han vil være interesseret i følgende kompromisløsninger inspireret af Viborg-modellen:

• Fastholde minimum 500 m2, dog må visse butikstyper være mindre.
• Droppe minimum 500 m2, men indføre bestemmelser om butikstyper for alle butiksstørrelser.

Bygherre er ikke interesseret i disse løsninger, da de vil indebære, at lokalplanen skal sendes i fornyet offentlig høring, hvilket vil forsinke processen ca. 4 måneder. Det samme vil være tilfældet, hvis bestemmelsen om, at butikker minimum skal være 500 m2, helt udtages af lokalplanen: Det kræver planloven, når der ændres i et lokalplanforslags anvendelsesbestemmelser.

Derfor ændres indsigelsen efter mødet til et ønske om at ændre formuleringen af bestemmelsen til:

”Bruttoetagearealet til butiksformål for den enkelte butik skal som udgangspunkt være 500 m².”

Dette vil muligvis kunne betragtes som en redaktionel ændring, der ikke kræver fornyet høring.  

Bemærkning 2

Vinding Gruppen, som administrerer bygningen på matrikel nr.1 gk Fredericia Stadsjorder, som er nabo til Vestcentret og omfattet af lokalplanen, gør indsigelse mod minimumsstørrelsen på butikker på 500 m², da dette vil forringe fremtidige muligheder for udnyttelsen af deres bygning.

Hvis minimumsstørrelserne bibeholdes i lokalplanen, ønsker indsiger, at det præciseres, at eksisterende lovlige butikker kan forsætte som hidtidig med mulighed for også at genudleje butikslokaler under 500 m².

Indsiger mener, at der fremtidigt kan opstå tvivl om muligheden for genudlejning af et ledigt lejemål under 500 m², hvilket kan resultere i tomme butikslokaler.

Derudover ønskes to parkeringspladser udtaget af planen, således at vareleveringen kan fortsætte uændret fra bygningens vestside.

Bemærkning 3

Bemærkning modtaget fra LIFA, bygherres rådgiver i forbindelse med ejendomsdannelsen. Forslag om supplerende bestemmelser i forhold til den etapevise udvikling af området, hvilket vil kræve en ejendomsmæssig opdeling ved udstykning eller ejerlejligheder.

Konkret foreslås, at der suppleres med bestemmelser eller noter, der præciserer følgende:

Til § 5.1 foreslås tilføjet følgende meningsdannelse:

Det kan tillades, at de enkelte parceller udstykkes som sokkelgrunde.

Til § 8.6 foreslås tilføjet følgende meningsdannelse:

Hvis en ejendom udstykkes i sokkelgrunde, kan en ideel andel af fællesarealet indregnes i bebyggelsesprocenten, forholdsmæssigt efter bruttoetageareal. Andelen fastlægges i en tinglyst servitut.

Dialogmøde

Den 2. december 2014 afholdt Fredericia Kommune dialogmøde om detailhandel i Vestbyen. På mødet præsenterede COWI detailhandelsanalysen og Teknik & Miljø præsenterede lokalplanforslaget for Vestcentret. Efterfølgende var der debat, som primært drejede sig om minimumsstørrelser. Referatet fra mødet er vedhæftet som en del af høringssvarene.

Teknik & Miljø vurderer, at der med lokalplan 329 skabes det nødvendige plangrundlag, som giver mulighed for opførelse af et nyt Vestcenter.

Teknik & Miljø har udarbejdet et notat, ”Indsigelsesnotat”, med udkast til Byrådets vurdering og svar til de bemærkninger/indsigelser, der er indkommet i høringsperioden. Af notatet fremgår, at bemærkningerne/indsigelserne foreslås at give anledning til følgende ændringer:

I lokalplanens redegørelse uddybes den planmæssige begrundelse for, at lokalplanen fastsætter en minimumsstørrelse for butikker på 500 m².

På s. 8 efter afsnit tre indsættes følgende tekst:

Nye butikker skal være mindst 500 m². Området skal således forsat anvendes til større butiksenheder, der er svære at indpasse i bymidten. Derved sikres, at området reelt er et supplement til detailhandlen i Fredericia midtby frem for en konkurrent til de mindre butikker i bymidten.

At indsætte ”som udgangspunkt” i bestemmelsen som foreslået af Rune Kjældgaard vil formentlig betyde, at kommunen reelt ikke kan forhindre en given butik, som efter kommunens vurdering vil konkurrere for meget med bymidten. Det vil dermed modarbejde en strategi om mere liv i bymidten. Derfor anbefales det, at indsigers forslag til ny formulering ikke imødekommes.

2. Note Ad 3,5 ændres til følgende:

Eksisterende lovlige butikker, med et bruttoetageareal under 500 m², kan forsætte som hidtidig med mulighed for genudlejning.

3. § 5.1 tilrettes således:

Udtages af paragraffen: Ingen grund må udstykkes mindre end 1000 m².

Der indsættes i stedet: Det kan tillades, at de enkelte parceller udstykkes som sokkelgrunde.

Til § 8.6 tilføjes følgende:

Hvis en ejendom udstykkes i sokkelgrunde, kan en ideel andel af fællesarealet indregnes i bebyggelsesprocenten, forholdsmæssigt efter bruttoetageareal. Andelen fastlægges i en tinglyst servitut.

Øvrige bemærkninger/ indsigelser medfører efter Teknik & Miljøs vurdering ikke ændringer af planen. 

Teknik & Miljø gør opmærksom på, at det er afgørende for bygherre, at lokalplanen bliver endeligt vedtaget i februar.

Indstillingen blev tiltrådt.

Godkendt som indstillet.

By- og Teknikudvalget tilkendegav på et møde den 26. august 2014, at man er positivt indstillet på at igangsætte en lokalplanlægning for matr. nr. 8h Trelde, Fredericia Jorder, med henblik på at muliggøre opførelsen af åben-lav bebyggelse i området.

Matr. nr. 8h omfatter ca. 6,9 hektar. Hovedparten af matriklen udgøres af rammeområde T.B.8B, der er udlagt til boligformål, mens resten er omfattet af rammeområde T.L.1., som er udlagt til jordbrugsformål. Områdets beliggenhed og rammeinddeling fremgår af bilag. Lokalplanens område omfatter et areal på ca. 5 hektar.

Lokalplanområdet grænser op til boligområdet ved Skullebjerg Allé (Lokalplan 175) og boligområdet ved Fjordalleen (Lokalplan 280).

Teknik & Miljø har gennemgået bygherres idé, og projektet er nu afklaret i et sådant omfang, at det vurderes, at lokalplanarbejdet kan igangsættes.

Lokalplanens indhold 

Den kommende lokalplan har til formål at åbne mulighed for at opføre 28 åben-lav boliger i op til 2 etager, et fælleshus, parkeringsareal samt intern fordelingsvej, i princippet som vist på situationsplanen, der er vedlagt som bilag.

Som det fremgår af situationsplanen, er bebyggelsen opbygget i et stramt disponeret kvadrat, så der skabes mulighed for at etablere en udstykning baseret på et princip om, at alle boliger skal placeres i overensstemmelse med verdenshjørnerne. I kvadratet er der 29 grunde samt et fællesareal, der er placeret centralt i bebyggelsen. 28 grunde planlægges udstykket til selvstændige matrikler på hver 700 m², hvorpå der kan opføres en bolig med et areal på op til 170 m². På hver grund er der afmærket et kvadrat omgivet af en lav hæk, som huset ifølge principperne skal være omgivet af.

Fælleshuset opføres med en størrelse på ca. 500–600 m² og udstykkes på en noget større grund. Fælleshuset skal også omgives af en hæk, der indrammer huset i et kvadrat.

Boligområdet vil skulle vejbetjenes fra Skullebjergvej.

Bebyggelsen planlægges opført som 0-energihuse. En del af bebyggelsens energiforsyning forventes at ville kunne ske via opsætning af solceller, der placeres parallelt med Østerbyvej som vist på situationsplanen.

Den vestligste del af matr. nr. 8h inddrages ikke i lokalplanen. Matr. nr. 8h ejes i dag af Poul Ejnar Jochumsen, der driver et nærliggende landbrug på adressen Østerbyvej 73. Bygherre oplyser, at landbruget planlægges afviklet over en årrække, således at det nuværende svinehold er væk med udgangen af 2016/17.  

Den østlige del af matr. nr. 8h er omfattet af kommuneplanens rammeområde T.L.1. Området er i kommuneplan 2013 udlagt til jordbrugsformål. Området medtages i lokalplanen, men forbliver i landzone. I området ønsker bygherre at anlægge et pilerenseanlæg samt etablere nyttehaver, hvor der dyrkes økologiske grøntsager, der kan supplere beboernes husholdning. Anlæg i dette område kan kun etableres på baggrund af landzonetilladelse.  

Terrænregulering

Området, hvor bebyggelsen opføres, udgør i dag en svagt skrånende flade, der falder fra vest mod øst fra kote ca. 34,5 til kote ca. 29,5. Området ønskes terrænreguleret, så bebyggelsen opføres på en jævn flade beliggende i kote 34 - 32.  Terrænreguleringen er relativt omfattende i den østlige del. Omfanget af terrænreguleringen skal afklares nærmere som led i lokalplanens udarbejdelse, da det nye terræn bør tilpasses det eksisterende på en naturlig måde.

Kommuneplan 2013 – 2025

Projektet er i overensstemmelse med Kommuneplan 2013 – 2025 for Fredericia Kommune, og lokalplanen vil derfor optage kommuneplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser for område T.B.8B.

Den kommende lokalplan vil således kunne overholde følgende bestemmelser for området:

Bebyggelsesprocent: 30 %

Etager: max 2

Grundstørrelse: min. 700m²

Hele området ligger i dag i landzone og vil ved lokalplanens vedtagelse blive overført til byzone, for så vidt angår den del, hvor der skal opføres boliger.

Området til pilerenseanlæg og nyttehaver er i Kommuneplan 2013 – 2025 udlagt til jordbrugsformål, T.L.1. – Naturområde omkring Trelde Næs. Området vil ved lokalplanens vedtagelse forblive i landzone. 

Teknik & Miljøs samlede vurdering er, at der er tale om et interessant projekt, hvis lige endnu ikke er set i Danmark. Teknik & Miljø vurderer, at projektet ikke bør sidestilles med et ønske om at etablere en traditionel boliglokalplan, der muliggør åben-lav bebyggelse (parcelhuse), idet dette projekt er baseret på nogle særlige principper for opførelse af en-familiehuse.

Bygherre ønsker at udvikle området i etaper. Når området er fuldt udbygget, vurderes det at være nødvendigt at udvide Skullebjergvej. En vejudvidelse vil som nævnt kunne beløbe sig til ca. 1. million kr. 

Indstillingen blev tiltrådt.

Jan Schrøder stemte imod med henvisning til den eksisterende restrummelighed i Østerby.

EnerginetDK er ved at etablere to 150 kV-kabelforbindelser mellem Jylland og Fyn. Dette dagsordenspunkt orienterer om, hvordan arbejdet kommer til at påvirke arealer i Fredericia Kommune.

Projektet er en udløber af Folketingets energiaftale fra 2008, hvor der blev indgået en aftale om retningslinjer for den fremtidige udbygning af det overordnede eltransmissionsnet i Danmark. Det nyligt gennemførte forskønnelsesprojekt ved Lillebælt, som medførte, at luftledningerne fra Middelfart til Sønderskov blev nedtaget og erstattet med søkabel og jordkabler, var netop en udløber af energiaftalen.

Det konkrete projekt drejer sig om etablering af ca. 55 km 150 kV-kabelanlæg mellem Fynsværket-Graderup-Ryttergården, hvoraf ca. 1,3 km er søkabel, efterfulgt af nedtagning af ca. 25 km luftledning mellem Fynsværket og Graderup. Derudover skal der ske en ombygning af kabelstationerne ved Fynsværket og Ryttergården. De berørte strækninger fremgår af oversigtskortet, der er vedlagt som bilag.

For Fredericias vedkommende skal der nedgraves et nyt kabel med et forløb som vist på oversigtskortet. Forbindelsen til Middelfart sker via etablering af et søkabel, der går i land ved Hyby. Det nye kabel tilsluttes stationen ved Ryttergården og fortsætter parallelt med Ydre Ringvej.

Når projektet er gennemført vil kablerne blive omfattet af et 7 meter bredt deklarationsbælte, som ikke må bebygges.

Projektet er oplistet på bilag 2 pkt. 3c samt pkt 14 i VVM-bekendtgørelsen. Da Energinet.dk er bygherre, skal Naturstyrelsen varetage kommunens opgaver og beføjelser for anlægget, herunder træffe afgørelse om, hvorvidt projektet er VVM-pligtigt eller ej. Kommunen er således ikke myndighed vedr. spørgsmålet om VVM i dette projekt.

Først når Naturstyrelsen har afgjort, om projektet skal have en VVM-tilladelse, er det muligt for Energinet.dk at gå i gang med at planlægge den endelige linjeføring. De områder, der i sidste ende bliver berørt af projektet, vil således være væsentligt færre, end det viste.

Projektet forventes afsluttet i 2017. 

Ingen.

Indstillingen blev tiltrådt.